トラブル・リーガル

国土交通省ガイドラインのポイント ── 原状回復の考え方を整理

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 10分

位置づけ

法的拘束力なし・判断基準

原則

通常損耗は貸主負担

特約

説明があれば有効

01ガイドラインの位置づけ

ガイドラインは、原状回復をめぐる紛争を減らすために作成された指針です。法律ではないため、従わなければ違法というわけではありません。しかし、裁判や調停では「社会通念上の相当な範囲」を判断する材料として参照されます。

つまり、ガイドラインに沿った運用をしていれば、トラブルになったときに説明がしやすいということです。

02押さえるべき4つの原則

1. 原状回復は借り手の義務　退去時に明け渡す際、原状に戻す責任がある
2. 通常の使用による損耗は貸主負担　経年劣化・通常損耗は貸主
3. 故意・過失による損耗は借り手負担　修理費の実費が基本
4. 特約は有効だが説明と合意が必要　認識していない特約は無効とされる場合がある

03よくある誤解

• 「退去時は全額借り手負担」→ 誤り。通常損耗は貸主負担です
• 「クリーニング代は必ず借り手」→ 金額の明示と説明が必要
• 「敷金は返さなくてよい」→ 精算の根拠を示す必要があります
• 「ガイドラインに書いてあるから絶対」→ 個別事情で判断が変わります

04実務での使い方

実務では、ガイドラインを「交渉の共通言語」として使います。「この損傷は通常損耗か、過失損耗か」を判断する際、ガイドラインの記載を根拠に説明すると、入居者も納得しやすくなります。

あわせて、入居時の写真と契約条項を揃えておくことが前提です。ガイドラインだけでは、実際の損傷の状態を証明できません。

05ガイドラインの構成を知る

ガイドラインは、本文と具体的な事例集で構成されています。実務で使うのは事例の部分です。「これはどちらに当たるか」を事例で確認し、契約条項と突き合わせます。

06特約が有効になる条件

特約で借り手負担を広げることは可能ですが、無効とされる場合があります。有効性を左右するのは、情報提供と合意の有無です。

1. 特約の内容を書面に明記する
2. 契約前に口頭で説明し、理解を得る
3. 説明書を交付し、受領の記録を残す
4. 金額が決まるものは金額を明記する

07ガイドラインと条例の関係

原状回復については、国のガイドラインのほかに、自治体の条例や指導要綱が定められている場合があります。

物件が所在する自治体の条例は、必ず確認してください。特に、ごみの分別・騒音・短期賃貸（民泊）に関する規定は、運用に影響します。

08契約書への反映の仕方

ガイドラインを理解しても、契約書に反映されていなければ意味がありません。実務では、次の条項を整えます。

• 原状回復の負担区分（自然損耗・過失損耗の定義）
• 退去時のクリーニング費用（金額の明示）
• 残置物の処理方法
• 敷金の精算時期と方法
• 特約の内容と説明の記録

条項は、入居者が読んで理解できる言葉で書きます。「原状回復すべき」といった抽象的な表現ではなく、「クロスの張替えは入居年数に応じて按分する」といった具体的な表現が有効です。

09説明の仕方と記録

ガイドラインに沿った運用でも、入居者が納得しなければ紛争になります。説明の仕方が重要です。

1. 退去立会いで、損傷を一緒に確認する
2. ガイドラインの該当部分を示す
3. 負担区分の理由を説明する
4. 見積もりを見せて金額の根拠を示す
5. 合意内容を書面にする

「ガイドラインに書いてあるから」と突き放すのではなく、「なぜこの区分になるのか」を説明することが、合意への近道です。

10よくある誤解と実務の答え

ガイドラインについて、実務でよく聞かれる誤解を整理します。

これらは、入居者との交渉で必ず出てくる論点です。あらかじめ社内で答えを統一しておくと、担当者によって対応がぶれることを防げます。

11ガイドラインの実務活用

ガイドラインは、読むだけでは意味がありません。実務で使う場面を決めておきます。

12よくある質問への回答例

入居者から聞かれる質問に、統一した回答を用意しておきます。

回答を統一することで、担当者による差がなくなり、後からの「言った言わない」も防げます。

13ガイドラインの改訂履歴

ガイドラインは改訂されています。古い版を根拠にすると、説明がずれます。

• 常に最新版を参照する
• 社内のマニュアルも更新する
• スタッフに周知する
• 契約書の条項も見直す

14社内ルールの作り方

ガイドラインを踏まえ、社内の判断基準を統一します。

• 判断基準を文書化する
• 担当者全員で共有する
• 迷った場合は上位者に確認する
• 半年ごとに見直す

15ガイドラインと実務のギャップ

ガイドラインと実務の間には、埋めきれないギャップがあります。その差をどう扱うかが、トラブル防止の鍵です。

• ガイドラインを出発点にする
• 個別事情を協議する
• 判断の理由を記録する
• 社内の基準を統一する

16ガイドラインを社内の判定表に落とす

ガイドラインは全国共通の考え方を示すもので、個別の金額までは示していません。実務では、自社の判定表に落とし込む必要があります。判定表があると、担当者が変わっても同じ回答ができ、クレームの一次対応も速くなります。

判定表の作り方

表は1枚にまとめ、項目を増やしすぎないことが大切です。項目が多すぎると現場で使われなくなります。まずは10項目程度から始め、判断に迷った事例を追加していく形が現実的です。

迷ったときの判断順序

1. 入居年数（6年を超えているか）
2. 原因（通常の使用か、故意・過失か）
3. 契約書の記載（特約があるか）
4. ガイドラインの原則（負担の衡平）

この順序で考えると、判断がぶれません。年数で機械的に決まる項目と、原因で判断する項目を分けておくと、現場での迷いが減ります。

運用と見直し

判定表は、契約時の重要事項説明とセットで使います。入居時に「退去時はこうなります」と説明しておけば、退去時の合意がスムーズになります。年に1回は、実際の精算事例と照らして見直してください。

17特約とガイドラインの関係をどう整理するか

ガイドラインは、原状回復の考え方を示す指針です。法律ではありませんが、裁判では判断の参考にされます。一方、特約は契約の内容として効力を持ちます。両者が食い違う場合、どちらが優先されるかを理解しておく必要があります。

原則として、特約がガイドラインより優先されます。ただし、特約が一方的に不利で、入居者の理解が得られていない場合は、無効と判断されることがあります。金額の明示と説明の有無が、分かれ目になります。

説明が効力を持つ理由

特約は、入居者が内容を理解して合意したときに効力を持ちます。契約書に書いてあるだけでは足りず、重要事項説明の場で説明し、理解してもらう必要があります。説明の記録が残っていれば、後から「聞いていない」という主張への反論になります。

グレーゾーンをどう扱うか

カビ、臭い、ペットの痕跡などは、原因の特定が難しく、ガイドラインでも明確な線引きがありません。この場合は、写真と経過で協議するしかありません。協議の記録を残し、合意できた金額で精算します。

• 判定に迷う項目は、社内の基準を先に決めておく
• 入居年数と原因の両方で判断する
• 協議の経過を書面に残す
• 年1回、実際の事例で基準を見直す

184つの原則を実務でどう使うか

ガイドラインが示す原則は、①原状回復は借主の負担、②通常の使用による損耗は貸主の負担、③貸主の修繕義務、④特約の有効性の4つです。抽象度が高いため、具体的な場面に当てはめて使います。

たとえば、壁の画鋲の穴。通常の使用の範囲か、過失かで判断が分かれます。1〜2個なら通常の使用、多数の穴や大きな穴なら過失と考えるのが一般的です。

説明の順序

入居者に説明するときは、原則から入り、個別の判断に降ります。「通常の使用による傷は貸主の負担です。今回は、原因が喫煙によるものなので、借主の負担になります」という順序です。

この順序で話すと、感情論になりにくく、納得を得やすくなります。逆に、結論だけを伝えると、「なぜ自分が払うのか」という説明が抜け、不満が残ります。

19ガイドラインの改訂をどう追うか

ガイドラインは、必要に応じて見直されます。改訂の内容は、国交省の公表資料で確認できます。年に1回は、最新の内容と社内の判定表を照らし合わせてください。

改訂があった場合、現場の運用も更新します。判定表の該当箇所を直し、担当者に周知します。古い基準のまま運用すると、入居者との間で認識のずれが生じます。

改訂の内容は、契約書の特約にも影響することがあります。特約の文例を見直す機会として、あわせて確認してください。

20退去時の説明に使う資料

退去時の説明では、ガイドラインの該当部分を抜粋した1枚を用意します。文字だけの説明より、根拠が目に見えるほうが理解されやすくなります。

あわせて、入居時の写真と退去時の写真を並べた資料を作ります。比較できる形にすると、負担の範囲が明確になります。この2点があると、説明の時間が半分になります。

21ガイドラインと保険の関係

原状回復をめぐる争いが長引くと、訴訟になることがあります。この場合、オーナーさまの賠償責任保険が使えるかを確認してください。

保険の対象は、借主への賠償に限られることが多く、原状回復費そのものは対象外です。補償の範囲を、契約時に確認しておくと安心です。

22よくあるご質問