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賃貸借契約の強制執行（明け渡し訴訟）とは？手続きと期間の目安

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 12分

期間

訴訟3〜6か月＋執行1〜3か月

費用

執行で10〜30万円

初動

催告と解除通知が起点

01明け渡しまでの流れ

1. 賃料不払い等を理由に、内容証明で催告する
2. 催告に応じない場合、契約を解除する旨を通知する
3. 明け渡し訴訟を提起する
4. 判決確定後、強制執行を申し立てる
5. 執行官立会いのもと、明け渡しを実施する

「退去してほしい」と口頭で伝えるだけでは手続きは進みません。記録に残る形での催告が起点になります。

02期間の目安と長期化の要因

03費用の内訳

04任意退去を促す方法

• 退去費用の一部負担や、敷金の返還を条件に提示する
• 分割での滞納解消案を用意する
• 引っ越し先の情報提供や、期限の明示
• 管理会社経由で、定期的に連絡を取り続ける

05立退料という選択肢

明け渡し訴訟は時間も費用もかかります。期間を短縮する方法として、立退料を提示して任意退去を促す交渉があります。

立退料は「弱みを見せる」のではなく、訴訟費用（弁護士20〜50万円＋執行10〜30万円）との比較で判断します。30万円で半年短縮できるなら、合理的な投資です。

06手続きのスケジュールを引く

明け渡しは、各段階の期間を積み上げて逆算します。6か月後に明け渡したいなら、今日から動く必要があります。

07訴訟の準備と書類

明け渡し訴訟を提起するには、準備すべき書類があります。不備があると、却下や審理の長期化につながります。

特に重要なのが催告と解除の記録です。これがないと、「いきなり訴えた」と判断され、請求が認められにくくなります。

08和解という選択肢

訴訟は判決まで進むとは限りません。途中で和解するケースも多くあります。

和解は「負け」ではありません。判決まで6か月かかる案件が、和解で2か月で解決するなら、その差は4か月分の賃料と費用に相当します。

09強制執行の実務

判決が確定しても、任意に退去しない場合は強制執行を行います。執行の場では、事前準備が結果を左右します。

• 執行日時を執行官と調整する
• 室内の残置物の処分方法を決める
• 搬出業者と保管場所を確保する
• 鍵交換の手配をする
• 近隣への配慮（騒音・搬出経路）

残置物は、執行官の指示で搬出・保管されます。保管費用はオーナー負担となる場合があるため、事前に想定しておきます。

10再発を防ぐために

明け渡しまで至った案件は、次の募集に活かすべき教訓を含んでいます。

1. 滞納の発覚が遅れなかったか（初動の速さ）
2. 審査の基準は適切だったか
3. 契約条項に不備はなかったか
4. 督促の記録は残っていたか
5. 保証会社の対応は十分だったか

これらを1件ごとに振り返ることで、同じ問題の再発を防げます。特に初動の速さは、ほとんどすべてのケースで改善余地があります。

11訴訟にかかる総費用

明け渡しまでの総費用は、思っている以上にかかります。事前に把握しておきましょう。

この費用は、賃料6万円の部屋なら8〜16か月分に相当します。だからこそ、早期の任意退去を促す交渉が重要になります。

12再発防止のチェック

明け渡しまで至った案件は、仕組みの見直しの機会です。

1. 入居審査の基準を見直す
2. 契約条項（解除・催告）を確認する
3. 督促の初動を早める
4. 保証会社の対応力を再評価する
5. 記録の様式を統一する

13明け渡し請求の流れ

明け渡しは、段階を踏んで進めます。

• 各段階の記録を残す
• 弁護士と連携する
• 任意退去の交渉を並行する
• 費用を事前に見積もる

14任意退去の交渉

訴訟より早く解決する方法として、任意退去の交渉があります。

• 条件は書面で提示する
• 期限を明確にする
• 感情的にならず、淡々と伝える
• 合意したら、速やかに書面化する

15明け渡し後の原状回復

明け渡し後は、原状回復と再募集が待っています。スケジュールを事前に組んでおきます。

• 執行前に業者を手配する
• 原状回復の範囲を決めておく
• 写真撮影を予約する
• 募集開始を前倒しする

16訴訟中の賃料相当額と損害賠償

明け渡し訴訟の間も、入居者は物件を使用しています。この期間は「賃料」ではなく「賃料相当損害金」として請求します。名称が変わるだけでなく、請求できる範囲も変わります。

期間ごとの請求名目

賃料相当損害金は、賃料と同額か、それに近い金額で請求します。判例では、賃料の1.1倍程度が認められることもありますが、高すぎる請求は認められません。

請求の積み上げ方

月ごとに金額を積み上げ、訴状の請求額に反映します。訴訟中に支払いがあった場合は、供託するか、請求額から控除します。記録を残さないと、後から金額が一致しなくなります。

判決後も回収できるとは限らない

判決を取っても、相手に資力がなければ回収できません。給与の差し押さえ、預金の差し押さえ、不動産の差し押さえと段階を踏みますが、いずれも相手の財産が把握できていることが前提です。

• 訴訟の前に、相手の勤務先・預金口座を把握する
• 回収の見込みが低い場合は、和解での決着を検討する
• 債権は10年で時効になるため、定期的に催告する
• 分割での和解は、公正証書にしておくと執行が容易

17訴訟以外の選択肢を検討する

明け渡しのためには、必ず訴訟が必要というわけではありません。相手の状況によっては、より早く、安く解決できる方法があります。

明け渡しと金銭は分けて考える

明け渡しを求める場合は、通常訴訟か調停になります。一方、滞納した家賃の回収だけなら、支払督促や少額訴訟が使えます。両方を一度に解決したい場合は、通常訴訟にまとめるのが効率的です。

調停は、話し合いの場を裁判所が設ける手続きです。退去の時期と分割払いを同時に決められるため、話し合いが難航しているケースでは有効です。合意が成立すれば、調停調書が執行力を持ちます。

• 相手が話し合いに応じるなら、まず合意を目指す
• 金銭だけなら支払督促が早い
• 退去の時期を決めたいなら調停
• 相手が行方不明なら、公示送達を含む訴訟

18強制執行までの流れと期間

判決が確定しても、相手が自主的に退去しなければ、強制執行の手続きが必要です。判決から明け渡しまで、さらに1〜2か月かかります。

執行までの準備

執行には、執行官の立会い、動産の保管場所、鍵の準備が必要です。動産は、執行官が保管し、所有者に引き渡します。保管費用は、原則として債務者の負担ですが、立て替える場合があります。

執行当日は、管理会社の担当者も立ち会います。室内の状態を記録し、原状回復の見積りに使います。この記録が、後の損害賠償請求の根拠になります。

費用の見込み

執行文の付与から明け渡しまで、10〜30万円かかります。判決までの費用と合わせると、総額で45〜95万円になることもあります。この費用は、回収できるとは限りません。

19和解で決着する場合の条項

訴訟の途中でも、和解で決着できます。判決を待つより早く、費用も抑えられます。和解条項には、退去の期日、未払い家賃の扱い、原状回復費の負担を明記します。

• 明け渡しの期日と、それまでの賃料相当額
• 未払い家賃の支払方法（一括か分割か）
• 原状回復費の負担と金額
• 期限までに退去しない場合の違約金
• 解決後の債権債務の不存在の確認

和解条項は、裁判所を通じて作成します。合意が成立すれば、調停調書や和解調書が執行力を持ち、不履行の場合は強制執行に移れます。

金額を一部放棄する判断も必要です。回収の見込みが低い場合は、確実に取れる範囲で合意したほうが、結果的に得になります。

20判決後の支払いと分割の相談

判決が出た後でも、分割での支払いに応じる余地はあります。強制執行の手間と費用を考えれば、分割で確実に回収するほうが得な場合もあります。

分割に応じる場合は、必ず書面で合意します。回数、金額、支払日、遅延時の扱いを明記します。口約束では、履行されないことが多いためです。

合意後も、履行状況を毎月確認します。1回でも遅れたら、直ちに連絡し、必要なら執行に移ります。この姿勢が、結果的に履行率を上げます。

21訴訟費用は誰が負担するか

訴訟にかかった費用は、原則として敗訴した側が負担します。ただし、弁護士費用は別で、全額が認められるとは限りません。

少額訴訟では、費用が抑えられる半面、回収できる範囲も限られます。費用対効果を、提訴の前に試算してください。

22執行までの間にできること

判決が確定してから執行までの間にも、任意の退去を促す余地はあります。執行の費用と日付を伝えると、退去を選ぶ入居者もいます。

この期間に連絡を絶やさないことが大切です。連絡が途切れると、執行の日程だけが迫り、双方にとって不利になります。

23執行後の残債の扱い

執行が終わっても、未回収の家賃は残ります。債権は10年で時効になるため、定期的に催告し、時効の更新を行います。記録を残しておけば、延滞の証明にもなります。

24提訴前に整理しておく書類

訴訟を起こす前に、賃貸借契約書、更新の履歴、滞納の一覧、督促の記録、退去の催告書をそろえます。とくに督促の記録は、いつ、どの方法で、何を伝えたかが分かる形にしておくと、裁判で経緯を示しやすくなります。

25よくあるご質問