トラブル・リーガル

家賃滞納が発生したら？初動から督促・訴訟までの流れと費用

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 13分

初動

発覚から3日以内に連絡

記録

約束は書面・メールで残す

費用

訴訟1〜2万円、執行10〜30万円

01滞納発覚から3日以内にやること

1. 入金状況を確認する（振込遅延か、口座振替不能か）
2. 電話で連絡し、状況と支払い可能日を聞く（感情的にならない）
3. 聞いた内容をメールで送り、記録として残す
4. 保証会社の契約がある場合は、連絡要件を確認する

最初の連絡で感情的になると、入居者は連絡を避けるようになります。目的は「回収」であって「叱ること」ではありません。

02督促の段階設計

03法的手続きの流れと費用

手続きは金額と争いの有無で変わります。60万円以下なら少額訴訟、それ以上は通常訴訟が基本です。

04保証会社を使う場合

保証会社が付いている契約では、滞納が一定期間続くと保証会社が立て替えます。ただし立て替えと回収は別です。立て替えられたとしても、回収が失敗すれば次回の保証料に反映されます。

保証会社を使う場合でも、初動の連絡と記録はオーナーさま・管理会社側で必要です。状況を知らせないまま任せると、回収が進まないことがあります。

05滞納を類型別に分けて対応する

滞納は、原因によって対応が変わります。同じ「3か月未払い」でも、連絡が取れるかどうかで打ち手はまったく別です。

06保証会社との役割分担

保証会社が付いていても、オーナー側の初動が不要になるわけではありません。連絡・記録・報告の3つは、立て替えの可否にも影響します。

• 発覚から3日以内に保証会社へ第一報を入れる
• 督促の履歴（日時・手段・反応）を提出できる形で残す
• 立て替え後の回収状況を四半期ごとに確認する
• 次回契約時の保証料改定の有無を確認する

07滞納を防ぐ入居審査

滞納対策で最も費用対効果が高いのは、入居時の審査です。入居してしまえば、回収には時間も費用もかかります。

「家賃の3倍」は目安であり、絶対基準ではありません。重要なのは収入の安定性です。同じ年収でも、毎月一定額が入るのか、変動するのかで、滞納リスクは変わります。

08分割合意書の作り方

滞納者が分割払いを希望する場合、口約束で済ませると再び滞納します。書面で合意することが、回収の第一歩です。

重要なのは「遅延したら一括請求」の条項です。これがないと、1回の遅延でまた最初から交渉になり、回収が長期化します。

09回収の優先順位

複数の未収金がある場合、どこから回収するかを決めておく必要があります。

1. 現在の賃料（今月分）
2. 直近の滞納（1〜2か月分）
3. 古い滞納（3か月以上）
4. 原状回復費・修繕費
5. 違約金・損害賠償

意外に思われるかもしれませんが、古い滞納より現在の賃料を優先します。現在の支払いが止まると、滞納額が毎月増え続けるためです。古い分は、分割で徐々に回収します。

10滞納対応の年間記録

滞納は、記録することで傾向が見えます。件数・金額・回収率を記録すると、対策の効果が測れます。

この4つを四半期ごとに見ると、改善しているかが分かります。数字が悪化している場合は、審査基準か督促の方法のどちらかに問題があります。

11督促の文面例

督促は、感情ではなく事実を伝えます。1回目と2回目では、文面の強さを変えます。

文面は短く、事実だけを書きます。「○月分の賃料○円が未入金です。○日までにご連絡ください」という形が基本です。

12回収の実効性を上げる

滞納の回収は、スピードと記録で決まります。

1. 発覚から3日以内に連絡する
2. 支払い約束は書面にする
3. 約束を守らなければ、次の段階へ進む
4. 段階を飛ばさず、記録を残す
5. 法的手続きは、3か月を目安に判断する

13滞納の初期兆候

滞納は、突然発生するわけではありません。前兆があります。

• 入金日が2回続けて遅れたら、連絡する
• 連絡が取れない場合は、訪問する
• 郵便物の滞留は、生活の変化のサイン
• 早い段階で、支払い方法の見直しを提案する

14滞納時の連絡の取り方

連絡の取り方で、その後の関係が変わります。

• 最初は電話で、状況を聞く
• 聞いた内容はメールで送る
• 段階が進んだら書面に切り替える
• 訪問は記録を残し、複数名で行う

15滞納の少ない建物の特徴

滞納が発生しにくい建物には、共通する特徴があります。募集・契約の段階で、これらを意識すると、後の負担が減ります。

• 入居者との定期的な接点を作る
• 共用部の清掃を徹底する
• 連絡の履歴を残す
• 更新時に面談を行う

16分割弁済の合意をどう結ぶか

滞納額が一括で払えない場合、分割の合意を書面で結びます。口約束では履行されないことが多く、2回目以降の督促が難しくなります。

合意書があると、遅延した時点で一括請求に戻せるため、交渉の主導権を保てます。入居者にとっても返済の見通しが立ち、退去を避けられる可能性が上がります。

合意書に書く項目

支払日は、入居者の給料日から数日後の日付にします。給料日前に設定すると、1回目の遅延が起きやすくなります。この一点だけでも履行率は変わります。

履行率を上げる運用

• 面談は対面で行い、返済計画を一緒に作る
• 金額は無理のない範囲に抑える（月収の1割以内が目安）
• 履行状況を毎月記録し、遅れがあれば翌日に連絡する
• 3回遅延したら、法的手続きへの移行を検討する

1回目の遅延にどう対応するかで、その後の流れが決まります。遅れを黙認すると、2回目、3回目が続きます。翌日には連絡し、理由を聞いたうえで、必要なら計画を作り直します。

法的手続きへの移行判断

分割を3回続けて破った場合、あるいは連絡が取れなくなった場合は、内容証明郵便で催告し、その後少額訴訟や支払督促に移ります。少額訴訟は60万円以下が対象で、1回の審理で判決が出るため、分割不履行のケースと相性が良い手続きです。

17保証会社が立て替えた後の実質回収

保証会社が立て替えると、オーナーさまへの入金は確保されます。ただし、それは「回収が終わった」ことを意味しません。保証会社は立て替えた分を入居者に求償し、回収できない場合は次の更新で断られることがあります。

つまり、保証会社の利用が続くほど、その入居者の更新リスクは上がります。立て替えが発生した時点で、今後の住まい方について話し合う機会を作るのが実務的です。

立て替え後の対応

• 入居者に、立て替えが発生した事実を伝える
• 分割での返済計画を、保証会社と連携して組む
• 更新の3か月前に、状況を確認する
• 退去となった場合の原状回復費も見込んでおく

「保証会社が払ったから関係ない」と放置すると、次の更新で断られ、結果として退去と空室が発生します。立て替えは、関係を見直すサインとして扱ってください。

18滞納を生まない入り口の設計

滞納の多くは、入居後の生活変化ではなく、入居時の審査と初期費用の設計に起因します。入居時点で無理のある契約をしていると、数か月後に滞納が始まります。

審査では、収入と家賃の比率を見ます。手取りの3割を超えると、生活が苦しくなりやすいという目安があります。年収だけでなく、勤続年数と雇用形態も確認してください。

初期費用を借り入れさせない

初期費用を分割払いやカードのリボ払いで用意する入居者は、その後の返済が家賃と重なります。入居直後から資金繰りが厳しくなり、滞納のリスクが高まります。ゼロゼロ物件は、この負担を下げる意味で有効です。

入居後の接点を持つ

入居後の連絡が滞納の早期発見につながります。更新の案内、設備点検、季節の挨拶。定期的な接点があると、困ったときに相談してもらいやすくなります。連絡のない入居者は、異変に気づくのが遅れます。

19連絡が取れなくなったときの初動

督促の電話に出ない、郵便物が戻ってくる。この状態が2週間続いたら、訪問による確認に移ります。ただし、無断で室内に立ち入ることはできません。

訪問時は、ポストの状態、電気・ガスの使用状況、インターホンの反応を確認します。これらの情報は、後の法的手続きで、居住の事実を示す材料になります。

20少額訴訟を使う判断

分割の合意を破られ、連絡も取れない場合は、少額訴訟が有効です。60万円以下の請求が対象で、1回の審理で判決が出ます。通常訴訟より早く、費用も抑えられます。

ただし、相手が出頭しない場合は、再度の期日が必要になることがあります。また、判決を得ても、相手に資力がなければ回収できません。提訴の前に、勤務先や預金口座の情報を確認してください。

21よくあるご質問