トラブル・リーガル

定期借家契約と普通借家契約の違いと使い分け

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 11分

普通借家

更新あり・拒否は正当事由

定期借家

満了で終了・再契約は交渉

要件

事前説明と書面が必須

012つの契約の違い

「更新がない」点が定期借家の最大の特徴ですが、その分、入居者が付きにくいという側面もあります。

02定期借家の種類

• 一般定期借家　期間満了で終了。最も一般的
• 事業用定期借家　事業用のみ。公正証書が必要
• 高齢者向け定期借家　終了時に配慮義務がある

03手続きの要件

定期借家契約は、①契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面で説明する　②公正証書など書面で契約することが必要です。この手続きを欠くと、普通借家とみなされる可能性があります。

04使い分けの判断

05再契約の実務

定期借家は満了で終了するため、繼續して住んでもらう場合は「再契約」を行います。更新ではないため、賃料の見直しや条件変更の交渉が可能です。

通知を忘れると、普通借家とみなされるリスクがあります。満了の6か月前には通知を出す運用にしてください。

06高齢者に貸す場合の注意

高齢者向け定期借家は、終了時に「居住の安定への配慮義務」があります。単に期間を区切って終了させることはできません。

• 契約前に、見守り・緊急連絡先・身元保証の体制を確認する
• 終了時は、代替住居の確保に協力する姿勢を示す
• 孤独死に備え、連絡頻度と安否確認の方法を決める
• 契約書に配慮義務の内容を明記する

07定期借家が向く用途

定期借家は、期間を区切って貸したい場合に有効です。すべての物件に向くわけではありませんが、次の用途では力を発揮します。

特に売却予定がある場合は有効です。普通借家で入居者が住んでいると、売却時に明け渡しの交渉が必要になりますが、定期借家なら期間満了で終了します。

08事業用定期借家という選択

事業用定期借家は、事業用の用途に限られますが、通常の定期借家より柔軟な設定ができます。

居住用には使えないため、用途を確認する必要があります。事務所・店舗・倉庫として貸す場合に検討します。

09契約書の重要条項

定期借家の契約書には、普通借家にはない条項が必要です。

• 期間満了により契約が終了することの明記
• 再契約の可否と条件
• 期間中の解約条件と違約金
• 原状回復の範囲
• 満了通知の方法と時期

特に満了通知は重要です。期間満了の6か月前までに通知する運用にしておかないと、再契約の交渉が間に合いません。

10更新拒否との比較

普通借家で更新を拒否するには「正当事由」が必要です。定期借家との違いを整理します。

「将来、建替えや売却を考えている」場合は、最初から定期借家を選ぶほうが確実です。後から普通借家を終了させるのは、時間も費用もかかります。

11定期借家のデメリット

定期借家には、明確なデメリットもあります。導入前に理解しておきましょう。

特に「入居者が付きにくい」点は重要です。長期居住を希望する層は、定期借家を避ける傾向があります。家賃を下げるか、期間を長く設定するかの対応が必要です。

12満了時の対応

満了が近づいたら、次の順で対応します。

1. 6か月前に満了通知を送る
2. 再契約の意向を確認する
3. 退去の場合は、原状回復と募集を準備する
4. 再契約の場合は、賃料と条件を協議する
5. 新契約を締結する

13定期借家の需要層

定期借家を選ぶ入居者には、共通する属性があります。

• 期間を明示すると、該当層に響く
• 家具家電付きと組み合わせると効果的
• 短期の需要は、繁忙期に限らない
• 法人向けは、管理会社経由で募集する

14契約満了に向けた準備

満了の6か月前から、準備を始めます。

• 通知は書面で行い、記録を残す
• 再契約の条件を事前に決める
• 退去の場合は、募集を前倒しする
• 精算は、退去後1か月以内に行う

15定期借家の告知方法

定期借家であることは、募集の段階で明示します。後から伝えると、トラブルの原因になります。

• 掲載の段階で明示する
• 説明は書面で行う
• 受領の記録を残す
• 質問には丁寧に答える

16定期借家の再契約の実務

定期借家は期間満了で終了します。再契約する場合は、更新ではなく、新たな契約として手続きをやり直します。この違いを理解していないと、手続きの漏れが生じます。

再契約の手順

再契約は新規契約と同じ扱いのため、重要事項説明を省略できません。IT重説を活用すれば、遠方の入居者でも手続きが進みます。

再契約しない場合

再契約しない場合は、期間満了で契約が終了します。正当事由は不要で、更新料も発生しません。ただし、退去の案内は1〜2か月前に出し、円満な退去につなげる配慮が必要です。

• 満了の3か月前に、意向を確認する連絡を入れる
• 再契約の条件は、相場を確認してから提示する
• 退去となる場合は、原状回復の範囲を事前に伝える
• 手続きの期限を書面で示す

賃料を見直せるのが利点

定期借家の利点は、再契約のタイミングで賃料を見直せることです。周辺相場が上がっていれば増額も可能ですが、上げ幅が大きいと退去につながります。相場の1〜2%程度上げて、居住継続を選んでもらう設計が現実的です。

17定期借家に向く物件・向かない物件

定期借家は、期間満了で確実に契約を終了できる仕組みです。すべての物件に向くわけではなく、使いどころを選ぶと効果的です。

向くケース

建て替えや売却の予定がある物件では、期間を区切って貸せるため、退去の時期を計画できます。法人契約の社宅も、期間が明確なため相性が良いです。

高額物件では、再契約のタイミングで賃料を見直せる点が利点になります。ただし、入居者が長期居住を希望する場合は、普通借家のほうが選ばれます。

向かないケース

ファミリー向けの戸建てや、長く住んでもらう前提の物件には向きません。定期借家と聞いた時点で、検討対象から外す入居者も一定数います。募集の間口が狭くなることを理解しておいてください。

18定期借家の退去と原状回復

定期借家でも、原状回復の考え方は普通借家と同じです。通常の使用による損耗は貸主、過失による損耗は借主の負担になります。

ただし、期間満了で終了するため、退去の時期が事前に分かります。この点を活かし、原状回復の見積りと募集の準備を、早めに進められます。

再契約しない場合の案内

再契約しない場合は、満了の2か月前までに、書面で案内します。引っ越しの繁忙期と重なる場合は、さらに早めます。案内が遅れると、入居者の転居先が見つからず、退去が遅れることがあります。

再契約する場合の条件

再契約の条件は、満了の2か月前までに提示します。賃料の見直しを行う場合は、周辺の相場を確認し、根拠を示して説明します。一方的な増額は、退去につながります。

19定期借家で起きやすいトラブル

定期借家のトラブルは、告知と再契約の場面に集中します。とくに「更新できると思っていた」という誤解が多く、契約時の説明が不足していると発生します。

• 募集広告に定期借家の記載がない
• 重要事項説明で、更新がないことの説明が不足している
• 再契約の案内が遅れ、退去の準備が間に合わない
• 再契約の条件提示が一方的で、退去になる

これらは、契約時の説明と、満了前の案内で防げます。とくに3か月前の意向確認は、トラブルの予防に効果があります。

定期借家は、オーナーさまにとっては期間を区切って貸せる利点がありますが、入居者にとっては居住の不安を伴う制度です。この違いを理解した説明が、信頼につながります。

20定期借家の途中解約をどう扱うか

定期借家でも、入居者の都合による途中解約は起こります。契約書に解約の予告期間と違約金を定めておけば、トラブルを避けられます。

一般的には、1〜2か月前の予告と、賃料1〜2か月分の違約金を設定します。相場より高い違約金は、無効と判断されることがあるため、実費の範囲に収めてください。

解約の申し出があった場合は、予告期間の起算日を書面で確認します。日付の認識がずれると、賃料の精算で争いになります。

21再契約時の賃料改定の目安

再契約のタイミングで賃料を見直す場合、周辺相場との差を1〜2割以内に収めるのが安全です。それを超えると、退去を選ぶ入居者が増えます。

改定の根拠は、周辺の募集事例と、物件の状態の変化です。根拠を示して説明すれば、納得を得やすくなります。

22満了前の立会いを早める

定期借家は満了日が決まっているため、立会いの日程を早く組めます。1か月前には日程を確定し、原状回復と募集の準備を並行して進めます。

日程が遅れると、退去後の空室が長引きます。満了日から逆算して、業者の予約を先に押さえてください。

23満了日を入居者と共有する

定期借家の満了日は、契約時から決まっています。入居者と共有しておくと、転居の準備が進み、円満な退去につながります。案内は書面で行い、受領の記録を残してください。

24再契約の書面を交わす時期

再契約の合意ができたら、満了日までに新しい契約書を作成します。日付は満了日の翌日から起算し、期間と賃料を明記します。口頭の合意だけで満了日を迎えると、契約の種別が曖昧になり、後から争いの原因になります。

25よくあるご質問