トラブル・リーガル

原状回復トラブルを防ぐ ── 借り手負担の線引きとガイドライン

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 12分

原則

自然損耗は貸主・過失は借り手

判断

カビ・ヤニ・ペットは争点

記録

入居時写真が最大の防御

01自然損耗と過失損耗の違い

自然損耗とは、普通に住んでいて発生する劣化です。家具の配置による床の跡、日照によるクロスの変色、エアコン内部の汚れなどが該当します。一方、過失損耗は故意または不注意による損傷で、タバコのヤニ・ペットの引っかき傷・水漏れの放置によるカビなどが該当します。

02借り手負担になる例・ならない例

03退去立会いと記録の残し方

1. 入居時に室内の全室を写真で撮る（日付が残る形で）
2. 退去立会い時に、損傷箇所を写真とメモで記録する
3. 見積もりは複数社から取得する
4. 精算内容を書面で提示し、根拠を添える

04契約書に書くべき条項

• 原状回復の負担区分（自然損耗・過失損耗の定義）
• クリーニング費用の負担者と金額
• ペット・喫煙の禁止と違反時の扱い
• 退去時の立会いと精算の方法
• 敷金の精算時期（退去後いつまでに）

05損耗の判断フローを持つ

「これは借り手負担か、貸主負担か」で迷ったときは、次の順で判断します。判断の順序を決めておくと、担当者によって結論がぶれません。

06退去立会いの進め方

立会いは「対決」ではなく「確認」の場です。冒頭の一言で、その後の空気が変わります。

• まず「長く住んでいただきありがとうございました」と伝える
• 傷みを指摘する前に、入居者自身に気づいた点を聞く
• 負担区分はその場で断定せず、「見積もり後に精算書で提示します」と伝える
• 写真を撮り、入居者にも同じ構図で撮ってもらう

その場で金額を確定させようとすると、感情的な対立になりがちです。立会いは事実確認、金額は書面で、という分担が安全です。

07原状回復の見積もりを比較する

退去後の修繕費は、同じ内容でも業者によって金額が変わります。1社の見積もりだけで決めると、割高になる可能性があります。

特に注意したいのが数量の過少計上です。安く見せるために数量を少なく書き、着工後に追加請求する業者があります。総額と内訳の両方を見てください。

08退去時の写真の撮り方

原状回復の紛争では、写真が決め手になります。撮り方に決まりはありませんが、押さえるべき構図があります。

• 引きの写真（部屋全体が分かる）
• 寄りの写真（損傷のアップ）
• 定規や硬貨を当てて大きさを示す
• 日付が入る設定にする
• 入居時の写真と同じ構図で撮る

最も効果が高いのは「入居時と同じ構図」です。同じ位置・同じ画角で撮っておけば、経年変化か損傷かを比較できます。入居時の写真がない場合は、退去時の写真だけでも、損傷の位置と程度を記録しておきます。

09合意書の作り方

負担額で合意したら、書面に残します。口頭の合意は、後から覆ることがあります。

合意書があれば、後から「聞いていない」という主張は通りにくくなります。逆に、合意書がないまま精算すると、少額訴訟に発展する可能性があります。

10裁判例から学ぶ線引き

原状回復をめぐる裁判例には、判断の傾向があります。すべてを覚える必要はありませんが、考え方の枠組みを知っておくと、交渉がしやすくなります。

• 経年劣化は貸主負担：入居年数に応じて、借主の負担は減る
• 通常損耗は貸主負担：家具の跡・日照による変色など
• 特約は有効だが説明が必要：一方的な負担は無効とされる場合がある
• 原状回復義務の範囲：明け渡し時の状態が基準

実務では、これらを踏まえて「入居年数×損傷の程度」で按分するのが現実的です。争いになりそうな場合は、早い段階で専門家に相談してください。

11原状回復の費用相場

退去後の修繕には、項目ごとの相場があります。見積もりの妥当性を判断する基準として使えます。

この相場を大きく超える見積もりは、数量か単価のどちらかに理由があります。内訳を確認してください。

12入居者との合意形成

原状回復は、金額の妥当性よりも「納得」が重要です。

1. 損傷を一緒に確認する
2. 写真を見せる
3. 負担区分の理由を説明する
4. 見積もりを提示する
5. 支払い方法を相談する

特に「写真を見せる」は効果的です。言葉で説明するより、視覚的に示すほうが理解が早く、感情的な対立も避けられます。

13原状回復の分担表

負担区分を一覧にしておくと、退去時の判断が早くなります。

• 判断に迷う場合は、写真を撮って協議する
• 金額が大きい場合は、複数の見積もりを取る
• 入居年数に応じた按分を検討する
• 合意内容は書面に残す

14退去立会いの準備

立会いの準備が、その後の交渉を左右します。

• 立会いの前に、室内を確認しておく
• 損傷箇所をリスト化する
• 入居者に事前に説明する
• 立会い後、3日以内に精算書を送る

15原状回復の時効と請求

原状回復費の請求には、時効があります。長期間放置すると、請求できなくなる可能性があります。

• 退去後1か月以内に精算する
• 請求は書面で行う
• 時効を意識して管理する
• 記録は長期保存する

16退去立会いをしない場合の実務

退去時の立会いを行わないケースが増えています。遠方からの退去や、日程が合わない場合です。立会いがないと、傷の原因を特定できず、費用負担をめぐるトラブルになりやすくなります。

立会いの有無にかかわらず、退去時の状態を記録する方法を決めておけば、精算の根拠は確保できます。

3つの方式と特徴

もっとも多いのは書面合意です。写真と精算書を送り、1週間以内に異議がなければ合意とみなす旨を明記します。この一文があるだけで、後日の争いが減ります。

写真の撮り方

• 入居時と同じ構図で撮る（比較できる）
• 全体写真と拡大写真をセットで撮る
• 照明をつけ、フラッシュは使わない
• 傷の大きさが分かるよう、定規や硬貨を添える
• 撮影日時が記録される設定にする

入居時の写真がないと、経年劣化か過失かの判断ができません。入居時撮影は、最も費用対効果の高い予防策です。鍵の受け渡しの日に、同じ構図で撮っておいてください。

合意書を送るタイミング

退去後1か月以内に、写真・見積書・精算書をセットで送ります。1か月を超えると、入居者の記憶が薄れ、異議が出やすくなります。同時に、時効までの期間も意識しておく必要があります。

17原状回復費の項目別相場

原状回復費は、項目ごとの単価を知っておくと、見積りの妥当性を判断できます。総額だけを見ていると、高すぎても安すぎても気づけません。

面積から概算する

30㎡の単身向けで、クロスが壁・天井で60㎡程度、CFが15㎡程度。これに畳とクリーニングを加えると、おおよその総額が見えます。見積りが相場から大きく外れている場合は、数量か単価のどちらかに原因があります。

数量は平米数で示されるため、図面と照らして確認できます。単価は品番やグレードで変わるため、同等品への変更で下がる余地があります。

過失による追加

通常の使用を超える汚損（タバコのヤニ、ペットの傷、フローリングの凹み）は、別途の負担になります。この場合も、単価は同じ考え方で積み上げます。ただし、経年劣化との区別が必要なため、写真と入居年数の両方で根拠を示してください。

18経年劣化かどうかを年数で判断する

原状回復の負担を分けるとき、もっとも客観的な基準は入居年数です。国土交通省のガイドラインでも、年数に応じた残存価値の考え方が示されています。

年数だけでは決まらないもの

タバコのヤニ、ペットの傷、家具の凹みは、年数に関係なく過失と判断されます。一方、日焼けによる変色や、通常の使用による傷は、年数が短くても経年劣化と見なされることがあります。

判断が分かれるのは、原因が複合する場合です。この場合は、写真と入居時の記録をもとに、負担割合を協議します。協議の結果を書面に残しておけば、後からの争いを避けられます。

入居時の記録が根拠になる

入居時の写真があれば、退去時の状態と比較できます。傷が最初からあったのか、入居後に付いたのかを、写真で示せるからです。入居時撮影は、精算の場面で最も説得力を持つ資料になります。

19原状回復の見積りを取るタイミング

見積りは、退去立会いの当日か翌日に取ります。時間が経つと、室内の状態が変わり、業者が正確な金額を出せなくなります。

立会いの場で、業者に同席してもらうと、その場で概算を示せます。入居者の前で金額の根拠を説明できるため、後の精算がスムーズになります。この方式は、退去の当日に合意を得やすい点が利点です。

20原状回復の費用を抑える3つの方法

費用を抑えるには、退去の前に手を打つことが効果的です。入居者に日常の手入れを案内する、退去の1か月前に連絡する、立会いの日程を早めに決める。どれも費用はかかりません。

とくに、退去前の連絡は効果があります。汚れが軽いうちに清掃すれば、張替えを避けられることがあります。退去後の状態で全てを判断するより、費用を抑えられます。

21業者を立会いに同席させる効果

立会いに業者が同席すると、その場で概算の金額を示せます。入居者の目の前で根拠を説明できるため、後から金額を巡って争いになることが減ります。

同席が難しい場合は、写真を送って見積りを依頼し、翌日までに概算を伝えます。金額が確定する前に、おおよその範囲を伝えておくと、入居者の不安が和らぎます。

22よくあるご質問