トラブル・リーガル

保証会社が家賃を立て替える仕組み ── 滞納と実質回収の違い

公開：2026年11月8日更新：2026年11月8日読了目安 11分

範囲

立て替えは連帯保証と異なる

契約

免責・上限を必ず確認

費用

保証料は賃料の30〜100%

01保証会社の3つの型

「保証会社が付いているから安心」と考える前に、どの型かを確認する必要があります。

02立て替えと実質回収は別

保証会社が立て替えた場合、オーナーさまにはその時点で入金されます。しかし、その後の回収が成功しなければ、次回の契約で保証料が上がったり、契約を断られたりすることがあります。

また、立て替えには上限（例：賃料の6〜12か月分）や免責（故意の放置、連絡怠慢など）があります。初動を怠ると、立て替え対象外と判断される可能性があります。

03保証料と更新料の相場

04選び方のチェックポイント

• 立て替えまでの日数（早いほど資金繰りが安定）
• 回収代行の範囲（どこまでやってくれるか）
• 免責事項（初動の遅れで免責にならないか）
• 審査基準（厳しすぎると空室が増える）
• 入居者向けの説明資料が整っているか

05保証会社を比較する5つの軸

保証料の安さだけで選ぶと、いざというときに機能しません。次の5軸で比較します。

06立て替え後の流れを知る

保証会社が立て替えた後も、状況の把握は続きます。回収が進まない場合、次回契約に影響します。

1. 滞納発生→管理会社が保証会社へ連絡
2. 保証会社が入居者へ督促・状況確認
3. 立て替え実行（オーナー口座へ入金）
4. 保証会社が回収（分割・法的手続き）
5. 回収結果が次回の保証料・審査に反映

07保証会社の変更手順

現在の保証会社に不満がある場合、契約更新のタイミングで変更できます。ただし、手続きと入居者への説明が必要です。

1. 現契約の解約条件を確認する（更新月・通知期間）
2. 新しい保証会社の審査基準と料率を比較する
3. 入居者へ変更の案内を送る（再契約・再審査）
4. 契約書と保証書を差し替える
5. 管理会社のシステム登録を更新する

注意点は、既存入居者の再審査です。変更時に全員が通るとは限らず、審査に通らない入居者が発生する可能性があります。この場合、その入居者だけ旧保証会社を継続するなどの対応が必要です。

08保証会社の最新事情

家賃保証の市場は、ここ数年で変化しています。料率の上昇、審査の厳格化、サービス範囲の拡大などが影響しています。

料率の上昇は、入居者の初期費用に直接影響します。他社と比較し、料率だけでなく立て替えの条件も合わせて評価してください。

09入居者への説明資料

保証会社の仕組みは、入居者にとって分かりにくいものです。「なぜ保証会社が必要なのか」「何をしてくれるのか」を説明する資料を用意します。

• 保証会社の役割（連帯保証人の代替）
• 保証料の金額と支払時期
• 滞納時に何が起きるか
• 更新時の手続き
• 緊急連絡先の扱い

特に「滞納時に何が起きるか」は、抑止効果があります。立て替えがあっても、その後に入居者へ請求が続くことを理解してもらえれば、支払いの優先順位が変わります。

10保証会社と連帯保証人の併用

保証会社を付けていても、連帯保証人を求める契約があります。両方の役割を整理しておくと、いざというときの回収がスムーズです。

近年は連帯保証人を求めない契約が増えていますが、高額な滞納や原状回復には限界があります。保証会社の上限を確認し、必要に応じて併用を検討してください。

11保証会社の費用対効果

保証料は、滞納リスクに対する保険料です。費用と効果を比較して判断します。

1戸あたり年間1〜2万円の負担で、6〜12か月分の賃料（36〜72万円）のリスクをカバーできるなら、費用対効果は高いと言えます。ただし、免責事項には注意が必要です。

12保証会社変更の判断基準

現在の保証会社を変更すべきかは、次の3点で判断します。

• 立て替えまでの期間が長い（3か月以上かかる）
• 回収代行の範囲が狭い（連絡のみで法的手続きなし）
• 免責事項が広く、実質的に立て替えられないケースが多い

逆に、料率が多少高くても、立て替えが早く回収まで対応してくれる会社のほうが、実質的なリスクは小さくなります。料率だけで比較しないでください。

13保証会社の審査基準

保証会社の審査は、物件と入居者の両方を見ます。

• 審査基準は会社ごとに違う。複数社を比較する
• 通過率が低いと空室が増える
• 高齢者・外国人・自営業は、事前確認が必要
• 審査に通らない場合の代替を用意する

14保証会社の契約更新

保証会社との契約は、更新時に見直す機会があります。

• 更新の3か月前から情報を集める
• 複数社から見積もりを取る
• 入居者への影響を確認する
• 変更する場合は、再審査の体制を整える

15保証会社の倒産リスク

保証会社も事業者です。倒産やサービス終了のリスクはゼロではありません。

• 財務情報を定期的に確認する
• 複数社と関係を持つ
• 契約書の解約条件を確認する
• 移行時の手続きを把握する

16更新時の更新料と再審査

保証会社の費用は、契約時だけで終わりません。2年ごとの更新料と、更新時の再審査があります。この2つを収支に織り込んでおかないと、更新の時期に想定外の負担が生じます。

費用の全体像

家賃7万円の物件で、初回が3.5〜7万円、更新が2年ごとに1〜2.5万円。10年で見ると、更新だけで5〜12万円になります。年間の経費として均すと、1戸あたり5千〜1万円程度です。

再審査で断られたとき

• 他の保証会社に切り替える（審査は取り直し）
• 連帯保証人を立てる形に変更する
• 保証金を預かる形で、保証会社を外す
• 更新を機に退去を検討する（定期借家の場合は特に）

再審査で否決される原因の多くは、滞納歴です。1〜2か月の滞納でも記録が残ることがあるため、更新の1か月前に状況を確認しておくと、選択肢を用意できます。

保証会社を切り替える場合の注意

切り替えには、新旧の保証会社の間で契約を引き継ぐ手続きが必要です。入れ違いの期間が生じると、その間は保証がない状態になります。更新日の1か月前までに手続きを終えるスケジュールを組んでください。

17保証会社が使えない入居者への対応

保証会社の審査に通らない入居者は、一定数います。学生、入居間もない転職者、年金受給者、外国籍の方などです。この層を切り捨てると、募集の間口が狭くなります。

保証会社を使わない場合の代替手段は、大きく3つあります。連帯保証人を立てる、保証金を預かる、家賃を前払いしてもらう。それぞれリスクと手間が異なるため、物件と入居者に応じて使い分けます。

連帯保証人を立てる場合

連帯保証人は、入居者と同等の支払い義務を負います。ただし、高齢の親族が多い昨今では、保証人になれる人がいないケースも増えています。保証人の年齢と収入を確認し、将来にわたって保証を続けられるかを、契約時に確認してください。

保証人になってもらう際は、保証範囲と期間を書面で明示します。口頭での依頼だけでは、後から「そんなつもりはなかった」という争いになります。

保証金を預かる場合

保証金は、滞納と原状回復の両方に充てられます。家賃2〜3か月分を預かる設計にすると、1〜2か月の滞納には対応できます。ただし、退去時に返還する必要があるため、使い込むと返還資金が不足します。預かり金として、事業資金と分けて管理してください。

18保証会社との契約内容を確認する項目

保証会社との契約は、料率だけで選ぶと後で困ります。補償の範囲、立て替えの条件、更新の扱いを、契約前に確認しておく必要があります。

免責金額に注意

保証会社によっては、1件あたり数千円の免責金額が設定されています。滞納が発生しても、その分はオーナーさまの負担になります。少額の滞納が多い物件では、この差が積み重なります。

また、立て替えの対象は「家賃」だけで、共益費や駐車場代が含まれない場合があります。契約書の補償対象を、必ず確認してください。

更新時の再審査

更新時に再審査があり、滞納歴があると更新を断られることがあります。断られた場合の代替（他の保証会社、連帯保証人）を、あらかじめ決めておくと安心です。

19保証会社を変更する手順

保証会社の変更は、更新のタイミングで行うのが一般的です。契約期間の途中で変更する場合は、新旧の保証会社の同意が必要になります。

手順は、新しい保証会社の審査、旧保証会社への解約通知、契約書の差し替えの順です。入れ違いの期間が生じると、その間は保証がない状態になるため、日付の管理が重要になります。

20保証会社の窓口を一本化する

保証会社との連絡は、管理会社を通すか、オーナーさまが直接行うかを決めておきます。二重に連絡すると、対応が重複し、確認に時間がかかります。

立て替えの申請は、滞納が2か月に達した時点で行うのが一般的です。申請の期限を過ぎると、補償を受けられないことがあります。契約書の期限を、あらかじめ確認してください。

21審査に通らない原因を切り分ける

保証会社の審査に通らない場合、原因は大きく3つです。収入の不足、勤続年数の短さ、過去の滞納歴。原因によって、代替の手段が変わります。

収入と勤続年数が原因なら、連帯保証人を立てることで通る場合があります。滞納歴が原因の場合は、他の保証会社でも同じ結果になりやすいため、保証金や前払いでの対応を検討します。

22よくあるご質問