アパートローンの借り換えは得か損か ── 判断基準と諸費用の考え方
アパートローンの借り換えは得か損か ── 判断基準と諸費用の考え方
結論
借り換えの損益は「金利差 × 残存期間」と「諸費用（借入残高の1〜2%）」の比較で決まります。金利差が0.5%以上あり、残存期間が10年以上あるなら検討に値します。逆に残存10年未満・金利差0.3%未満では、諸費用を回収できず損になるケースが大半です。本記事では、残債3,000万円・残存25年の事例で回収年数を計算します。
- 目安
- 金利差0.5%以上
- 期間
- 残存10年以上
- 費用
- 残高の1〜2%
01借り換えで何が変わるのか
借り換えは、簡単に言えば「今の借入を、別の金融機関の借入で返し直す」ことです。変わるのは次の4点です。
- 金利：下がれば返済額が減る。上がる局面では「固定化」の手段にもなる
- 返済期間：延ばせば毎月は軽くなるが総返済額は増える
- 保証・団信：保障の内容が変わる場合がある
- 繰上返済の条件：手数料・最低金額・制限が変わる
注意すべきは、借り換えは「得をする施策」ではなく「条件を変える施策」だという点です。金利が下がっても期間を延ばせば総額は増えます。何を優先するかを決めてから比較してください。
02諸費用の内訳
借り換えには、借入残高の1〜2%程度の諸費用がかかります。3,000万円なら30〜60万円です。
| 費目 | 目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 借入額の0.5〜2.0% | 定率型と定額型がある |
| 抵当権抹消登記 | 2〜5万円 | 司法書士報酬＋登録免許税 |
| 抵当権設定登記 | 10〜20万円 | 借入額に応じた登録免許税を含む |
| 保証料 | 0〜50万円 | 金利に内包するタイプもある |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 契約書の金額に応じる |
| 繰上返済手数料（旧行） | 0〜3万円 | 金融機関により異なる |
このほか、団信の特約（ガン保険など）を付け替える場合は、その分の費用も見込みます。
03試算｜残債3,000万円・残存25年
現在3.5%、借り換え後2.5%とします。諸費用は60万円と仮定します。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 金利 | 3.5% | 2.5% |
| 毎月返済額 | 15.02万円 | 13.46万円 |
| 年間返済額 | 180.2万円 | 161.5万円 |
| 年間の軽減額 | — | 18.7万円 |
| 諸費用 | — | 60万円 |
| 回収期間 | — | 約3.2年 |
| 25年間の軽減総額 | — | 約407万円（諸費用差引後） |
この条件なら、3年強で費用を回収し、以降は毎年18万円ずつ手残りが増える計算です。残存期間が長いほど有利になります。
04借り換えるべきケース・待つべきケース
| 状況 | 判断 |
|---|---|
| 金利差0.5%以上・残存15年以上 | 検討する価値が高い |
| 金利差0.3%未満・残存10年未満 | 費用を回収できない可能性が高い |
| 変動→固定に切り替えたい | 金利上昇局面では有効な選択肢 |
| 返済額を下げて資金繰りを改善したい | 期間延長も含めて検討（総額は増える） |
| 担保評価が下がっている | 借換え額が不足する可能性。要事前確認 |
| 繰上返済を予定している | 手数料無料の商品を優先 |
05手続きの流れと注意点
- 事前審査（2週間程度）：希望額と金利の目安を確認
- 本審査・担保評価（1か月程度）：物件の再評価が入る
- 条件比較と承認：金利・期間・諸費用を総額で比較
- 新旧の手続き：旧行への繰上返済依頼、新規契約、登記
- 決済・切り替え：同日に旧借入の返済と新借入の実行
注意点は3つです。①借り換え中に他のローンを増やさない（審査に影響）、②団信の引受け可否を確認（健康状態によっては通らない）、③固定期間中の解約違約金（旧行の商品によっては発生）です。
06よくあるご質問
Q. 金利が上がっているのに借り換えは得ですか？
Q. 諸費用はローンに含められますか？
Q. 借り換えで審査に落ちることはありますか？
Q. 残存期間が短い場合でも意味はありますか？
Q. 借り換えの相談はできますか？
借り換えるべきか、数字で確かめませんか
金利差・残存期間・諸費用。この3つが分かれば、回収年数は計算できます。現在の返済条件をお知らせください。無料で試算します。
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