オーナーインタビュー　空室率45.4％から満室までの109日の道のり

総戸数11室のうち5室が空室、空室率45.4％でのスタートでした。固定資産税や維持管理の費用はかかり続ける一方で、5室分は収入にならない。数字だけを見れば、重い状態です。

正直なところ、「このまま自社の考えだけで募集を続けても、同じ結果になるだろう」という実感がありました。物件そのものに大きな欠陥があるわけではない。立地が極端に悪いわけでもない。それでも申し込みが伸びない理由を、自分たちだけでは見つけきれていませんでした。

そんなときに提案をくれたのが、エイブルネットワーク名古屋南店さんです。担当の池田さんが物件を見たうえで、室内の整え方、募集条件の組み方、そして物件情報の広げ方まで、やるべきことを具体的に示してくれました。

任せてみよう、と決めました。池田さんの提案は、感覚ではなく反響の数字と相場に基づいたものでした。募集の途中でも、問い合わせや案内の数、媒体の閲覧数を報告書にまとめ、「どこが足りていないか」「次に何をするか」を示してくれる。貸主としては、判断の材料がそろった状態で決められるのがありがたかったです。

広告よりも先に、部屋そのものでした。「どれだけ広告を出しても、内見で残念な印象を持たれてしまえば、その先には進みません」というのが池田さんの考え方で、まず空室の室内を一つひとつ整え直すところから始まりました。

• 空室の清掃を徹底　退去から時間が経つと、匂いや薄い汚れがどうしても残ります。内見者が入った瞬間に「きれいだ」と感じられる状態を基準にしました。
• ガスコンロを設置　初期費用と手間を抑えてすぐ暮らしたい、という入居希望者のニーズに応えるためです。
• シャワートイレを設置　同じ家賃帯の競合と並んだときに差がつく部分です。ないという理由だけで候補から外れてしまうのを避けました。
• その他の軽微な修繕　ひとつひとつは小さな傷みでも、積み重なると「管理が行き届いていない建物」という印象になります。修繕箇所を洗い出して、まとめて対応しました。
• 共用部の電気を常時点灯　建物内の暗い印象を改善するためです。昼間の内見でも「夜はどうなのか」という不安につながるので、暗いという印象そのものを取り除きました。

池田さんから、反響の数字とあわせて提案を受けた項目のひとつです。多少の電気代はかかりますが、空室が埋まらない損失に比べれば小さい。そう説明を受けて、すぐに決めました。

池田さんが周辺の相場を調べ、それをもとに見直しを提案してくれました。「安くすれば埋まる」という発想ではなく、このエリア・この仕様で入居者が実際に選んでいる価格帯に、募集価格をきちんと合わせる作業です。根拠のある数字が示されたので、納得して決めることができました。

従来の敷金・礼金という枠組みをやめ、退去時に室内清掃費をいただく方式へ変更しました。入居希望者が初期費用を抑えられるため、検索結果で候補に挙がりやすくなります。

ポータルサイトの検索条件にある「敷金・礼金0」にチェックを入れても、この物件がきちんと検索結果に表示されるように整えてもらいました。条件を変えても、検索の仕組みに載っていなければ意味がない。そこまで見てくれるのは、募集の現場を知っている池田さんならではだと思います。

池田さんの提案で、リアプロ（不動産会社向けのBtoBサイト）に物件を掲載しました。リアプロは仲介会社が空室情報を検索し、物件資料を確認できる業者間の物件流通サイトです。ここに載せることで、この物件の情報が、名古屋全域はもちろん、愛知県全域、さらには全国の仲介会社に届くようになりました。

そうです。一社一社にお願いして回るやり方では、声をかけられる範囲に限界があります。リアプロなら、一度の掲載で広い範囲の仲介会社に同時に告知できる。お客様を担当する仲介会社の方が、自分で物件を探し、そのまま紹介してくれる。この「広く届く」仕組みこそが、今回いちばんの勝因だったと思っています。

リアプロで物件を見てくれた仲介会社の方に、実際に紹介してもらうための後押しです。これも池田さんの提案で、他社付けの広告料を1か月から2か月に増額しました。2026年8月2日からの切り替えです。広く告知できる仕組みと、紹介する側の見返り。この二つがそろったことで、物件の動きが変わりました。

結果として、満室までの5室のうち4室（103・201・202・204号室）は、この広告料の増額後に申し込みが入った部屋です。8月に入ってから成約が一気に動きました。

最初に決まったのは301号室です。2026年6月に申し込み、7月16日に入居しました。残りの4室はすべて2026年8月の申し込みで、入居日は202号室が9月8日、201号室が9月19日、204号室が9月21日、103号室が9月23日。9月23日の103号室の入居をもって、11室すべてが埋まりました。

この後半の4室は、いずれも広告料を2か月に変更した2026年8月2日以降の申し込みです。満室までの5室のうち4室が、増額後の反響によるものだったことになります。

まず、池田さんへの感謝です。5室の空室を前に、何から手をつければいいのか見えていなかった状態から、道筋を示し、最後まで先頭に立って進めてくれました。満室は、池田さんが主導して持っていってくれた結果だと思っています。

当初は「残り1部屋まで成約できたら、賃貸物件の管理契約を結ぶ」という約束をしていました。結果はそのラインを越えて満室になり、9月13日に株式会社新日エステート（エイブルネットワーク名古屋南店）様と管理契約を締結、10月1日から管理が始まっています。約束以上の結果を出してもらったのですから、お任せすることに迷いはありませんでした。

10月1日から株式会社新日エステート（エイブルネットワーク名古屋南店）様との管理契約が始まり、日々の運営をお任せする体制に移りました。ここからは「満室を維持する」という別の仕事が始まります。次に空室が出たときも、同じようにリアプロで広く告知し、すぐに動いてもらえる。その安心感を持てたことが、今回のいちばん大きな収穫です。