賃貸経営で家賃をどう設定すべきか？基準や収益への影響もわかりやすく紹介

家賃設定が賃貸経営にもたらす収益への影響

賃貸経営において家賃は、毎月の収益の根幹をなす「売上」にあたります。家賃収入の約八～九割がローン返済や管理費などに充てられることもあり、月額のわずかな差でも、戸数の多い物件では年間数十万円の収支に影響を与えます。たとえば月に一万円の違いがあれば、十年で百二十万円の規模となり、収益安定のためには慎重な設定が必要です（例: 家賃設定のわずかな差が長期的なキャッシュフローを大きく左右する点）。

また、国土交通省の住宅統計によれば、2025年7月時点で全国のアパート空室率は21.2％と高水準であり、家賃を周辺相場に近づけることは、空室期間の短縮や稼働率の向上につながります。特に地方では依然25％前後の空室率が見られるため、相場とのバランスを踏まえた価格設定が求められます（例: 前年よりわずかに改善した全国空室率と地方の高水準の差）。

さらに、家賃の設定は収益だけでなく、キャッシュフローの安定や長期運営にも直結します。空室を避ける目的で過度に賃料を下げると、修繕費やローン返済が追いつかず赤字に陥るおそれがあります。そのため、空室率と家賃水準の両者を定量的に比較し、複数シナリオで収支をシミュレーションしたうえで、長期的に黒字を維持できる適正水準を見極めることが重要です（例: 空室率5％刻みでの複数シナリオ比較や将来の修繕費・金利変動への備え）。

適正な家賃を導くための基準と検討要素

賃貸経営において、家賃設定の基準を定める際は、収益指標と周辺相場に基づく分析が欠かせません。まず利回りについて把握することが基本です。

利回りには主に「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」があります。「表面利回り」は年間の家賃収入÷物件購入価格×100で算出され、物件の比較指標としての目安に有効です 。「実質利回り」は年間収入から経費を差し引き、購入価格に諸経費を加えた上で計算するため、より現実の収益性を反映します 。「想定利回り」は満室稼働を前提に計算する利回りで、先行指標として活用できます 。

次に、周辺相場との比較です。近隣の類似物件の家賃相場を調査することで、適正水準を見極めやすくなります。地域密着の不動産情報サイトや公的統計、あるいは複数の不動産流通機構の情報を参考にすることが望ましいです。

さらに具体的な算出手法として、「積算法」と「賃貸事例比較法」があります。積算法は建物の再建築価格や収益力を基準に算出する手法で、構造や築年数を反映します。一方、賃貸事例比較法は、実際の事例に基づいて類似条件の物件の家賃から逆算する方法です。

以下の表に、主な要素をまとめました（目安の項目です）。

これらを組み合わせることで、収益性と市場適合性のバランスが取れた家賃設定が可能となり、長期的な経営の安定につながります。

家賃設定時に考慮すべき費用とリスク管理

賃貸経営において家賃を設定する際、収益を確保するためには費用と各種リスクを正しく見積もり、収支シミュレーションをおこなうことが重要です。まず「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」などの経費を、家賃収入から差し引いた「手取り家賃」を基準に家賃を逆算する姿勢が求められます。例えば管理料は家賃の５～６％、修繕積立金として毎月３０００～５０００円程度を、原状回復費用として年間家賃の５％程度を見積もっておくと安心です。これらを未計上のまま設定すると、将来的に収支が悪化するリスクが高まります。

そのうえで「空室リスク」や「金利上昇リスク」も加味した収支計画を立てましょう。たとえば空室率を5～20％程度見込んだシナリオを複数準備し、シビアな想定でも黒字となる家賃水準を評価することが肝要です。また、借入金利が変動する場合、仮に2％上昇した場合の返済額もシミュレーションに含め、手取り家賃が維持できる設定かどうかチェックしましょう。

さらに、「滞納リスク」「大規模修繕の突発リスク」「家賃下落リスク」なども忘れずに想定すべきです。家賃滞納に備えるためには家賃保証会社の利用や入居審査の厳格化が有効です。修繕費については築年数に応じ、給湯器交換（15万円前後）や外壁塗装（築20年で100万円以上）など突発的支出への備えとして、年間家賃収入の5〜10％を修繕予備費として見積もるのが現実的です。こうした準備により、賃貸経営の不測の事態にも冷静に対応できる体制を築くことができます。

入居者に選ばれる家賃戦略と運営上の工夫

家賃設定において、単に相場に合わせるだけでなく、入居者にとって魅力的な価値を提供することが、空室対策や収益安定に直結します。まず、「インターネット無料」などの付加価値設備があることで、周辺相場よりも高めの家賃設定でも入居が決まりやすい傾向があります。実際、賃貸管理会社の調査では、インターネット無料が単身者・ファミリーともに人気設備第１位を獲得しており、5000円程度でも家賃を上乗せして募集できるケースがあるとされています。

また、初期費用に関しては、「敷金・礼金を少なくする」「フリーレントを設定する」といった施策が有効です。フリーレントは一定期間家賃を無料にするもので、家賃自体を下げずに実質的な入居ハードルを下げることができ、資産価値の低下を防ぐ効果も期待できます。ただし、敷金は滞納や原状回復費用の担保となるため、しっかり確保することが重要であり、また短期解約には違約金を設定するなどのリスク管理も必要です。

さらに、家賃の見直しタイミングと改善フレームを設けることも経営には不可欠です。例えば退去後のリフォーム直後や周辺地域の需要増加時に家賃を調整することが効果的です。ただし、入居者が長期に住んでいる場合には、一方的な家賃の値上げはトラブルを招きやすいため、更新時に入居者メリットとセットで説明したり、契約条件に工夫を加えたりするなど慎重な配慮が必要です。

以下に、それぞれの工夫をまとめます。

まとめ

賃貸経営において家賃設定は収益の根幹を成し、適切な金額の設定が長期安定経営の鍵を握ります。利回りや周辺相場の確認、算出方法の選択に加え、管理費や将来の修繕費も考慮することが重要です。また、入居者に選ばれるための工夫も欠かせません。本記事を参考に、冷静に現状を見極め、継続的な見直しを心がけることで、安定した賃貸経営への一歩を踏み出しましょう。