アパート経営の収支シミュレーション ── 1棟・区分別の実例で手残りを計算
アパート経営の収支シミュレーション ── 1棟・区分別の実例で手残りを計算
結論
収支は「満室賃料 −（空室損失＋経費）＝ NOI」、そこから「返済額」を引いたものが手残りです。木造1棟8戸・7,000万円の実例では、NOI 約433万円・年間返済約240万円で手残りは月16万円前後。区分マンションは頭金を厚くしないと返済後がマイナスになります。本記事では3つの実例で、数字の作り方を通しで解説します。
- 計算式
- NOI − 返済額 ＝ 手残り
- 1棟8戸
- 手残り月16万円前後
- 判断
- DSCR1.2以上を確保
目次
01収支の計算式と、実例での手残りの水準
収支シミュレーションと聞くと複雑に感じますが、構造は4行です。この4行を押さえれば、どんな物件でも同じ手順で計算できます。
| 段階 | 計算 | 意味 |
|---|---|---|
| ① 満室賃料 | 月額賃料 × 12 | 空室ゼロと仮定した理論値 |
| ② 実収入 | ① − 空室損失 | 稼働率90〜95%で現実化する |
| ③ NOI | ② − 経費（管理・税金・保険・修繕） | 営業純収益。物件そのものの稼ぐ力 |
| ④ 手残り | ③ − 年間返済額 | オーナーさまの手元に残るキャッシュ |
このうち③NOIが物件の実力、④手残りが家計への影響です。NOIが同じでも借入額が違えば手残りは変わります。つまり「物件を見る目」と「借り方」は別の問題だということです。
02収入の設計｜賃料・駐車場・更新料
賃料は「募集賃料」ではなく「成約賃料」で
収支計画で最も誤差が出るのが賃料です。ポータルの募集賃料は強気の設定が多く、実際の成約は1〜5%低いことが珍しくありません。管理会社が持つ成約データで確認するのが確実です。
賃料以外の収入も積み上げる
- 共益費・管理費：1戸あたり月2,000〜3,000円。ただし清掃・共用部電気代の支出とセットで見る
- 駐車場：月5,000〜12,000円／台。台数分を収入に計上（空き区画は除外）
- 更新料：2年契約で賃料1か月分。年間に均すと賃料の約4%
- 礼金：1か月分が一般的。ただし募集条件でゼロにするケースも増加
- 駐輪場・宅配ボックス等：月100〜500円程度の小口収入
更新料と礼金は「毎年必ず入る」ものではありません。回転率が高い物件ほど入りやすい一方、長期入居が続くと更新料は2年に1回です。シミュレーションでは保守的に、賃料収入のみで組み立てるのが安全です。
03支出の設計｜管理料・税金・保険・返済
8戸・満室月48万円（年576万円）の木造1棟をモデルに、経費の実額を示します。
| 費目 | 年間 | 月換算 | 考え方 |
|---|---|---|---|
| 空室損失（稼働率95%） | 28.8万円 | 2.4万円 | 1戸が年1〜2か月空くイメージ |
| 管理委託料（5%） | 28.8万円 | 2.4万円 | 集金・対応・報告・募集の一部 |
| 固定資産税・都市計画税 | 32万円 | 2.7万円 | 土地＋建物。毎年4〜6月に請求 |
| 火災保険・地震保険 | 6万円 | 0.5万円 | 5年一括を年換算 |
| 修繕費・修繕積立 | 35万円 | 2.9万円 | 実収入の6%前後 |
| その他（点検・広告・雑費） | 12万円 | 1.0万円 | 法定点検・原状回復の一部 |
| 経費 合計 | 142.6万円 | 11.9万円 | 実収入の約26% |
経費率は実収入の20〜30%が標準的な範囲です。これを大きく下回る見積もりが出てきたら、修繕費か空室損失が抜けている可能性があります。
041棟／区分、新築／中古の実例シミュレーション
3つのケースを同じ条件（金利2.3〜2.8%、元利均等）で並べます。
| 項目 | A 中古木造1棟（8戸） | B 新築木造1棟（8戸） | C 区分マンション（1室） |
|---|---|---|---|
| 物件価格・事業費 | 7,000万円 | 1億円 | 1,600万円 |
| 満室賃料（年） | 576万円 | 672万円 | 90万円 |
| 表面利回り | 8.2% | 6.7% | 5.6% |
| 経費（空室含む） | ▲142.6万円 | ▲151.2万円 | ▲48.4万円 |
| NOI | 433.4万円 | 520.8万円 | 41.6万円 |
| 実質利回り | 6.2% | 5.2% | 2.6% |
| 自己資金 | 1,400万円（20%） | 2,000万円（20%） | 800万円（50%） |
| 年間返済額 | 240.2万円 | 332.9万円 | 44.5万円 |
| 手残り（年） | 193.2万円 | 187.9万円 | ▲2.9万円 |
| DSCR | 1.80 | 1.56 | 0.93 |
読み取るべき点は3つあります。
- AとBは手残りがほぼ同じ。表面利回りはAが1.5ポイント高いのに、修繕費と空室の差で並びます。新築は「修繕が少ない代わりに価格が高い」というトレードオフです。
- Cの区分は、頭金50%でも返済後がマイナス。管理費・修繕積立金が毎月固定で出ていくためです。区分を選ぶなら、頭金をさらに厚くするか、現金購入が現実的です。
- DSCRは1.2以上が防衛ライン。Cは0.93で、空室が出た時点で完全に赤字になります。
05数字を“盛らない”ための3つのルール
ルール1：稼働率は90%で置く
満室前提の計画は、1戸空いた瞬間に崩れます。築年数・立地に関わらず、まず90%で試算し、余裕を確認してから95%に上げます。
ルール2：金利は+1%でも返済できるか
変動金利を選ぶ場合、金利が1%上がったときの返済額を必ず並記します。2026年は金利上昇局面のため、この確認は必須です。
ルール3：修繕は「起きてから」ではなく「年間で均す」
給湯器の故障、外壁の塗替え、防水の更新。金額は大きいですが、発生時期は予測できます。年間の修繕費として平準化しておけば、資金繰りが安定します。
06よくあるご質問
Q. 手残りがプラスなら、すぐ買ってよいですか？
Q. 減価償却費は経費に入れますか？
Q. ローン返済のうち元本は経費ですか？
Q. 修繕費は何%で見ればよいですか？
Q. シミュレーションだけ依頼できますか？
その物件、手残りは月いくらですか
表面利回りではなく、返済後にいくら残るか。当社では管理実務のデータをもとに、稼働率・修繕費・金利上昇まで織り込んだ収支シミュレーションを無料で作成しています。
気になる物件や自己所有物件の賃料査定がすぐにできます。登録にかかる時間は約2分で、面倒なお手続きもありません。お気軽にご利用ください。
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