金利上昇時代のアパート経営は危ない？融資審査のポイントと資金計画
金利上昇時代のアパート経営は危ない？融資審査のポイントと資金計画
結論
金利上昇局面でも、アパート経営そのものが成立しなくなるわけではありません。変わるのは「買える物件の条件」です。2026年は変動金利でおおむね2%台前半〜4%台が提示される状況で、返済比率（DSCR）1.2以上・自己資金20%・金利+1%でも返済できる計画の3点を満たせるかが判断軸になります。条件が合わない物件は、無理に買わないことが最善の判断です。
- DSCR
- 1.2以上を維持
- 自己資金
- 20%を確保
- 試算
- 金利+1%でも返済可能か
012026年の金利環境
2026年は、日銀が政策金利を段階的に引き上げてきた影響で、住宅ローン・アパートローンの金利が上昇しています。民間の情報では、変動金利でおおむね2%台前半〜4%台、借入条件によっては1%台〜5%程度の幅が提示されています。長期固定金利の指標となる長期金利も上昇傾向にあり、全期間固定型の金利は3%台後半に達したという報道も見られます。
重要なのは、「金利が上がったから危ない」のではなく「金利が上がると、同じ物件でも返済額が増える」という構造を理解することです。3,000万円を35年で借りた場合、金利2.0%と3.0%では年間返済額に約20万円の差が出ます。この差が、手残りを黒字にも赤字にも変えます。
02金利上昇で変わる「買える物件」の条件
| 条件 | 低金利期の目安 | 金利上昇期の目安 |
|---|---|---|
| 実質利回り | 4.5%以上 | 5.5%以上（借入金利＋2〜3%） |
| DSCR | 1.1以上 | 1.2以上 |
| 自己資金比率 | 10% | 20% |
| 返済期間 | 35年 | 25〜30年（金利総額を抑制） |
| 稼働率の前提 | 95% | 90% |
| 金利上昇の試算 | +0.5% | +1.0〜1.5% |
この表の意味は「ハードルが上がった」ということです。以前なら成立した物件が、今は成立しない。それは失敗ではなく、市場が変化したことに対する正しい反応です。無理に条件を緩めると、10年後に苦しくなります。
03融資審査で見られるポイント
借り手の属性
年収・勤続年数・既存借入・金融機関との取引歴・自己資金の状況です。給与所得者の場合、返済比率（年収に対する年間返済額）が重視されます。既存の住宅ローンがある場合は、その返済額も含めて評価されます。
物件の収益性
表面利回りだけでなく、NOI（営業純収益）と担保評価が見られます。築年数・構造・立地・稼働状況・賃料水準が評価対象です。また、物件の所在地の需要（人口動態・駅距離）も加味されます。
金利上昇局面で厳しくなる点
- フルローン（自己資金ゼロ）の審査が通りにくくなる
- 築年数が経過した物件の担保評価が下がる
- 返済期間の上限が短くなる（耐用年数との関係）
- 収支計画の前提（稼働率・金利）が厳しく見られる
04変動・固定の考え方と資金計画
変動金利
当初の金利が低く、返済額を抑えられます。ただし、金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。短期間で繰上返済する予定がある場合や、金利上昇に耐えられる余裕がある場合に向いています。
固定金利
返済額が一定になるため、長期の資金計画が立てやすくなります。金利上昇局面では、固定金利の価値が相対的に高まります。ただし、変動より金利が高いため、当初の返済負担は重くなります。
バッファの取り方
実務的には、次の3つのバッファを用意します。
- 返済バッファ：金利+1%でも返済できる収支計画にする
- 空室バッファ：稼働率90%を前提に試算する
- 現金バッファ：半年分の返済額を手元に残す
この3つを満たす物件は、多少の環境変化でも耐えられます。逆に、どれか1つでも欠ける場合は、条件を見直すか、見送る判断が必要です。
05条件が悪くなった物件はどうなるか
金利上昇により、以前は成立していた物件が「買ってはいけない物件」に変わるわけではありません。価格が調整されることで、再び成立するのが市場の動きです。売主が価格を下げれば、利回りは上がり、収支は改善します。
したがって、今の局面で取るべき行動は次の3つです。
- 待つ：価格調整を待つ。ただし、良い立地の物件は待っても出てこないこともある
- 条件を下げる：物件価格の交渉、自己資金の上乗せ、期間の見直し
- 対象を変える：エリアを広げる、構造を変える、規模を下げる
「今買わなければ」という焦りが、最も危険な判断を生みます。金利上昇期は、買わないという判断も立派な経営判断です。
06よくあるご質問
Q. 金利が上がると、今持っている物件はどうなりますか？
Q. 固定金利にすべきですか？
Q. 今から始めるのは遅いですか？
Q. 借換えはしたほうがいいですか？
金利が1%上がっても返済できるか、試算します
金利上昇の影響は、物件ごとに異なります。借入額・期間・金利を並べて、返済後キャッシュフローとDSCRを無料で試算します。
気になる物件や自己所有物件の賃料査定がすぐにできます。登録にかかる時間は約2分で、面倒なお手続きもありません。お気軽にご利用ください。
