アパート経営はサラリーマンでもできる？始め方と成功ポイントを徹底解説
アパート経営はサラリーマンでもできる？始め方と成功ポイントを徹底解説
結論
アパート経営はサラリーマンでも可能です。ただし「会社員だからできる／できない」ではなく、自己資金の準備・融資の組み方・管理の任せ方という3点を先に設計できるかどうかで結果が分かれます。必要な自己資金は物件価格の1〜2割（＋諸費用）が一つの目安、日常の管理時間は全部委託なら月2〜5時間程度です。本記事では、始め方の全体像と、本業と両立するための具体的な設計方法を実務目線で解説します。
- 資金
- 一棟なら自己資金1,200万円前後が目安
- 時間
- 全部委託で月2〜5時間
- 判断
- 10年視点の資金計画が前提
目次
01本業ありでも経営はできる？必要な資金と時間の目安
「サラリーマン大家」という言葉が定着して久しくなりますが、実際に何が必要で、どれくらい手間がかかるのかは意外と語られていません。まずは判断材料として、資金と時間の現実的な水準を押さえましょう。
必要な資金の目安
アパート経営というと「数千万円が必要」というイメージを持たれますが、実際に用意するのは物件価格の全額ではありません。自己資金（頭金）と諸費用、そして運転資金の3つです。
| 項目 | 目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 自己資金（頭金） | 物件価格の10〜20% | 金融機関は自己資金比率を見ます。2割あると審査・金利条件とも安定しやすい |
| 諸費用 | 物件価格の7〜10% | 仲介手数料・登記・融資手数料・保険・不動産取得税など |
| 運転資金 | 半年分の返済額＋空室1〜2戸分 | 空室・滞納・突発修繕に備える資金。ここを削ると初年度に苦しくなります |
たとえば名古屋市全域・大府・東海市・知多市・東浦町・刈谷市で木造1棟（8戸・中古）を4,000万円台で取得する場合、自己資金800万円前後＋諸費用300万円前後＋運転資金100〜150万円で、合計1,200万円前後が一つのモデルになります。区分マンション1室であれば、自己資金200〜400万円台から検討できるケースもあります。
必要な時間の目安
「アパート経営は手間がかかる」と言われるのは、自主管理（オーナーさま自身が入居者対応や集金を行う方式）の場合です。管理会社へ委託する場合、オーナーさまの日常業務は意思決定と確認が中心になります。
| 場面 | 月あたりの時間 | 内容 |
|---|---|---|
| 通常月（全部委託） | 2〜5時間 | 月次報告書の確認、入金確認、判断が必要な案件への返答 |
| 退去・募集がある月 | 5〜10時間 | 原状回復の見積確認、募集条件の決定、広告内容の確認 |
| 修繕・トラブル発生時 | 3〜8時間（一時的） | 見積の比較、対応方針の決定、場合により現地確認 |
| 確定申告の時期 | 5〜15時間（年1回） | 帳簿作成・申告。税理士に依頼する場合は資料準備のみ |
ポイントは、「平日日中に電話に出られるか」です。入居者からのクレームや緊急修繕は平日昼間に発生します。ここを管理会社が受け止められる体制にできるかが、本業との両立の分かれ目になります。
02サラリーマンがアパート経営をする4つのメリット
会社員が賃貸経営を行うことには、専業の方とは異なる意味があります。給与所得があるからこそ得られるメリットを整理します。
メリット1：所得の分散（給与＋不動産所得）
給与という単一の収入源に、家賃収入という別の柱を加えられます。会社の業績や人事異動の影響を受けにくい収入があることは、長期的な家計の安定につながります。ただし、家賃収入は「不労所得」ではなく、空室・滞納・修繕というリスクを引き受けた対価であることは前提です。
メリット2：節税効果（減価償却・経費・損益通算）
不動産所得では、返済額のうち元本部分を除いた支払利息、減価償却費、固定資産税、管理委託費、保険料などを経費にできます。特に建物の減価償却費は現金支出を伴わない経費のため、所得を圧縮する効果があります。
また、不動産所得が赤字の場合、一定の条件のもとで給与所得と損益通算できます。ただし、土地の取得に係る借入金の利子は損益通算の対象外（2004年以降に取得した土地）である点には注意が必要です。節税だけを目的とした物件選びは、後述する「向いていない人」の典型パターンでもあります。
メリット3：老後資金づくり
公的年金に上乗せする収入として、家賃収入は有力な選択肢です。ローン完済後は、修繕費と税金を差し引いた家賃がほぼ手元に残る構造になります。また、団体信用生命保険（団信）付きのローンを組めば、万一の際に借入が相殺され、ご家族に建物が残るという「生命保険的な役割」も期待できます。
メリット4：資産の保全とインフレ耐性
現金や預金と異なり、建物と土地という実物資産を持つことになります。インフレ局面では家賃や建物価格が連動しやすく、資産価値の目減りを抑えやすい面があります。また、相続税評価では賃貸建物の評価が下がる仕組み（貸家建付地・貸家の評価減）があり、相続対策としての意味も持ちます。
03向いている人・向いていない人のチェックリスト
アパート経営の成否は、物件選び以上に「始める人の性質と状況」に左右されます。以下の項目でセルフチェックしてみてください。
向いている人のチェックリスト
- 10年以上の長期視点で資金計画を考えられる
- 自己資金を用意でき、生活費と分けて管理できる
- 空室や修繕が発生しても、感情的に判断がぶれない
- 数字（収支・利回り）を確認する習慣がある
- 管理会社や専門家に任せる部分を割り切れる
- 平日日中に一定程度、連絡が取れる環境がある
- 物件の所在エリアに愛着や情報の接点がある
- 「儲かる話」を一度疑って確認できる
向いていない人の傾向
逆に、次のようなケースは慎重に判断すべきです。
- 短期的な値上がり益を目的にしている：賃貸経営は家賃の積み上げが基本で、売却益は前提にできません。
- 節税だけが目的：赤字を出すために物件を買うのは本末転倒です。キャッシュフローが黒字であることが大前提です。
- 自己資金がほぼゼロで、フルローンを前提にしている：金利上昇局面では返済負担の増加が直撃します。
- 判断をすべて人に任せたい：最終判断はオーナーさまです。丸投げはトラブルの温床になります。
ただし、これらは「絶対に始めてはいけない」という意味ではありません。自己資金を増やす、物件規模を下げる、管理委託の範囲を広げるといった工夫でリスクを抑えられる場合があります。
04始め方の全体像｜7ステップ
アパート経営は、思いつきで物件を買うものではありません。一般的には次の7ステップで進みます。全体で6か月〜1年半が一つの目安です。
| ステップ | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| Step1 目的の整理 | 収益・節税・相続対策・老後資金のどれを優先するかを決める | 2週間〜1か月 |
| Step2 土地・資金の確認 | 自己資金の把握、既存の土地がある場合は活用可能性を調査 | 2週間〜1か月 |
| Step3 エリアの相場調査 | 家賃相場・空室率・人口動態を確認し、対象エリアを絞る | 1〜2か月 |
| Step4 収支計画の作成 | 利回り・キャッシュフロー・返済比率を試算する | 2週間〜1か月 |
| Step5 融資の検討 | 金融機関への事前相談、借入条件の比較 | 1〜3か月 |
| Step6 契約・引渡し | 売買契約、決済、登記、保険手配 | 1〜2か月 |
| Step7 募集・運営 | 管理会社の選定、募集開始、運営開始 | 引渡し前後〜 |
この7ステップの詳細は、関連記事「【2026年版】アパート経営の始め方を7ステップで解説」で詳しく解説しています。特にStep3とStep4は、後からやり直しがきかない重要工程です。
05本業ありならではの注意点
注意点1：管理委託の設計を先に決める
会社員の最大の制約は「平日日中に動けない」ことです。そのため、管理委託の範囲を最初に設計します。
| 委託形態 | 委託する業務 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 全部委託（管理委託） | 集金・入居者対応・クレーム処理・修繕手配・募集・報告まで | 本業が忙しく、日常業務をほぼ任せたい方 |
| 一部委託（集金代行など） | 集金と入金管理のみ。入居者対応は自分で行う | 連絡が取りやすく、細かく関与したい方 |
| サブリース | 建物を一括借上げ。家賃保証があるが、賃料水準は低め | 収入の安定を最優先したい方 |
管理委託料は一般的に賃料の5%前後（消費税別）が目安ですが、含まれる業務範囲は会社ごとに異なります。「何が含まれて、何が別料金か」を必ず契約前に確認してください。
注意点2：時間の確保は「連絡手段」でつくる
「時間が足りない」の正体は、多くの場合「連絡が来るタイミングが読めない」ことです。管理会社との連絡方法を、メール・チャット・電話のどれを主にするか決めておくだけで、心理的な負担は大きく下がります。判断を急ぐ案件と、翌日返事でよい案件の線引きを最初に共有しておくのが実務的です。
注意点3：融資は「給与所得者」であることが有利にも不利にもなる
アパートローンは、給与所得があることで安定収入と評価される一方、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が審査で重視されます。既存の住宅ローンがある場合は、その返済額も含めて見られます。勤務先の安定性、勤続年数、自己資金比率がポイントになります。
注意点4：就業規則・副業規定の確認
会社によっては副業・兼業の規定があります。不動産の賃貸経営は「事業」と見なされる場合があるため、事前に確認しておくと安心です。また、確定申告が必要になる点（給与所得以外の所得が20万円を超える場合）も押さえておきましょう。
06よくあるご質問
Q. 年収はどのくらい必要ですか？
Q. 会社にバレますか？
Q. 1棟と区分マンション、どちらがおすすめですか？
Q. 空室が埋まらなかったらどうなりますか？
Q. 手続きは全部自分でやる必要がありますか？
Q. 名古屋市南区でも需要はありますか？
「自分に向いているか」を、数字で確認しませんか
本記事の内容は一般的な目安です。実際に始められるかどうかは、ご収入・自己資金・物件の収支で決まります。当社では、収支シミュレーションとエリアの賃料相場をもとに、無料でご相談を承っています。
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