会社員や公務員として給与を受け取り、年末調整を受けているオーナーさまの場合、 不動産所得の金額が20万円を超えると確定申告が必要になります。 ここで最も多い誤解が「20万円」の捉え方です。判定に使うのは家賃収入そのものではなく、 収入から必要経費を差し引いた所得の金額です。

所得が20万円以下でも、申告したほうが得になるケースがあります。 不動産所得が赤字のとき、他の所得と相殺して所得税や住民税が戻る可能性があるからです（損益通算）。 還付を受けるための申告は、翌年1月1日から受け付けられます。

「事業的規模」かどうかで、使える制度が変わる

アパート・マンションはおおむね10室以上、独立家屋の貸付けはおおむね5棟以上が、 事業として行われているかどうかの一つの目安です（国税庁 No.1373）。 この規模に達すると、青色申告特別控除（令和8年分までは最大65万円）、事業専従者給与、 資産損失の全額計上などが使えるようになります。逆にいえば、規模が小さいうちは これらの前提が使えない、ということでもあります。

家賃収入として通帳に入ってくるお金のすべてが、そのまま収入になるわけではありません。 国税庁の取扱いでは、次のようなものも総収入金額に含まれます。

• 共益費・管理費の名目で受け取る電気代、水道代、清掃代
• 駐車場・駐輪場の使用料
• 更新料、名義書換料、承諾料、礼金
• 敷金・保証金のうち、返還を要しない部分

反対に、退去時に返還する敷金・保証金は収入ではありません。預かったお金を預かっているだけ、 という整理です。返還不要と決まった時点で、初めて収入になります。

不動産収入を得るために直接必要な費用で、家事上の費用と明確に分けられるものが必要経費になります。 迷いやすいものを一覧にしました。

TABLE 01 — 経費にできるもの／できないもの

必要経費の基本的な範囲は国税庁 No.1370 を参照。個別の可否は契約内容や使われ方で変わります。

家事按分は「根拠」を残す

自宅の一部を事務所として使っている、自家用車で物件を巡回している、携帯電話を兼用している。 こうした費用は、事業に使った割合だけを経費にできます。 大切なのは按分率の高さではなく、その率を出した根拠です。 床面積、使用日数、通話履歴など、第三者が見て納得できる記録を一年分残しておいてください。

同じ「工事費」でも、その年に全額を経費にできる修繕費と、 年々減価償却していく資本的支出では、税負担のタイミングが変わります。 判定は名目ではなく実質で行います。

TABLE 02 — 判定の目安（国税庁 No.1379）

• 給湯器の取替え（12万円・故障対応）修繕費
• 外壁塗装（80万円・12年ぶり）資本的支出
• クロスの張替え（5万円・退去時）修繕費
• 間取り変更を伴うリノベーション（250万円）資本的支出

20万円未満であれば原則として修繕費にできますが、明らかに価値を高める工事は資本的支出です。 逆に、金額が大きくても3年以内の周期で繰り返す補修は修繕費として扱えます。

建物や設備は、買った年に全額を経費にできません。耐用年数にわたって分割し、 毎年の必要経費にしていきます。これが減価償却です。

建物は定額法のみ

平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法だけです（国税庁 No.2100）。 毎年同じ金額を、耐用年数にわたって落としていきます。土地は償却しません。

TABLE 03 — 建物の法定耐用年数（主な構造）

中古で買った場合は「簡便法」

中古建物は、築年数を踏まえて耐用年数を短く見積もれます。 次の式で計算し、1年未満は切り捨て、2年未満になった場合は2年とします（国税庁 No.5404）。

建物と附属設備は分けて考える

建物のなかでも、電気設備、給排水設備、空調設備などは「建物附属設備」として より短い耐用年数で償却できる場合があります。取得時の売買資料や固定資産税評価額の内訳に 区分が載っていることが多いので、一度確認してみてください。

1. 土地の借入金利息は、損益通算できない

不動産所得が赤字のとき、その赤字を給与所得などと相殺できます。 ただし、土地を取得するために借りたお金の利息に相当する部分は、 損益通算の対象外です（国税庁 No.1391）。建物と土地をまとめて借りている場合は、 按分して計算することになります。

2. 別荘などは対象外

主として趣味・娯楽・保養・鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けから生じた損失は、 損益通算できません。同じ「貸付」でも、事業性が問われます。

3. 海外の中古建物は、一部が通算できない

令和3年以後、国外中古建物の簡便法による減価償却費に相当する損失は、 生じなかったものとみなされます。国内の不動産所得との内部通算もできません。

4. 消費税は、別の判定基準で動く

基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者になります。 売上1,000万円以下でも、インボイス制度の適格請求書発行事業者として登録すると 課税事業者になります。登録するかどうかは、借主の区分や取引の内容を踏まえて判断します。

5. 電子取引のデータは、紙では保存できない

2024年1月1日以後の電子取引（請求書をメール添付で受け取る、クラウドで交付を受けるなど）は、 受け取ったデータそのものを電子で保存することが義務づけられています。 印刷して紙で綴じるだけでは、要件を満たしません。

6. 無申告は、あとから必ず効いてくる

期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税がかかります。税務署からのお尋ねの後に申告した場合と、 自分から申告した場合では扱いが変わります。気づいた時点で、できるだけ早く申告するのが基本です。

令和8年度税制改正で、控除の金額と要件が見直されました。 令和8年分の申告に効くものと、令和9年分から効くものがあります。

TABLE 04 — 改正のポイント

基礎控除は令和8年12月1日施行、令和8年分以後に適用（国税庁 No.1199）。青色申告特別控除の見直しは令和9年分以後。

基礎控除の引き上げは、扶養の範囲で賃貸を始めた方や、給与と不動産所得を合わせて ギリギリの線で調整している方に影響します。所得税の判定が変わっても、 住民税の判定は別である点には注意してください。

もう一つ、令和9年分からは青色申告特別控除の区分が組み替えられます。 最大75万円を受けるには、複式簿記に加えて、仕訳帳と総勘定元帳を 電子帳簿保存法に沿って電子的に保存していることが要件になります。 帳簿はその年の1月から要件を満たして運用する必要があるため、 準備は令和8年のうちに始めるのが安全です。

申告は2月から始まりますが、作業は11月から始まります。 年末に慌てないための、一年の区切り方です。

• 11.30 予定納税の第2期対象の方には税務署から通知が届いています。納付は11月30日まで。
• 12月 一年分の収支を締める修繕の証憑、按分の根拠、借入残高の確認。ここで揃うと2月が軽くなります。
• 01月 書類が揃う時期当社からの年間収支報告書、源泉徴収票、保険料の控除証明書。e-Taxの受付も始まります。
• 02.16 申告受付開始税務署の窓口は混み合います。e-Taxなら時間を選ばず提出できます。
• 03.15 申告期限・納付期限所得税と復興特別所得税の納付もこの日まで。口座振替の手続きは余裕をもって。

すべてにチェックが付いたら、提出の準備はできています。指で追いながら確認してみてください。