アパート経営の空室対策は何が大切？方法ごとの特徴と活用ポイント
アパート経営を始めたいと考えている方にとって、最も気になるのが空室問題ではないでしょうか。収益の安定や将来の資産価値を守るためには、空室対策が欠かせません。しかし、どのような方法が効果的なのか、具体的な手順や注意すべき点が分からず、不安をお持ちの方も多いはずです。この記事では、現状の空室問題からその影響、費用対効果の高い対策まで、分かりやすく解説します。ご自身のアパート経営に役立つヒントがきっと見つかりますので、ぜひ最後までご覧ください。
空室問題がアパート経営にもたらす影響と現状
国土交通省の住宅統計によりますと、2025年7月時点での全国アパート空室率は21.2％で、物件の約５戸に１戸が空室という厳しい状況が続いています。また、地域差にも大きな幅があり、例えば一部の築古物件では空室率が30％を超えるケースも報告されています。こうした統計的背景からは、空室が当たり前になりかねない市場環境がうかがえます。
空室が長期化すると、まず直接的に家賃収入が失われ、収益性が悪化します。加えて、修繕費や管理費、ローン返済などの固定費が重くのしかかり、キャッシュフローが圧迫される恐れがあります。さらに、入居率が低下すると物件評価が下がり、資産価値の下落や将来的な売却・融資において不利になる可能性もあります。
ご自身の物件については、立地や築年数、周辺の市場環境を踏まえたリスクの認識が重要です。例えば、「駅から遠く築年数が経過している」「地方にあり人口減少エリアである」など特性に応じて、空室が長引いた場合の収支への影響をあらかじめ想定しておくことをおすすめします。
以下の表は、全国平均と築年数別の空室率の状況をまとめたものです。
| 対象 | 空室率 | 備考 |
|---|---|---|
| 全国平均（2025年7月） | 約21.2％ | ５戸に１戸は空いている状態 |
| 築10年以内の物件 | 約8.5％ | 比較的空室率が低い傾向 |
| 築20年以上の物件 | 約28.7％ | 空室リスクが高まる可能性 |
費用対効果を考えた賃料設定と広告戦略の工夫
賃料設定では、近隣の類似物件との比較が不可欠です。例えば、１，０００円の家賃差でも問い合わせ数は倍増することがあり、相場に対して微調整を行う姿勢が効果的です。賃料を下げるリスクを抑えつつ、早期に埋めるための調整が鍵となります（家賃差の反響例）。
さらに、広告においては写真と間取り図の質がクリック率や内見率に大きく影響します。プロのカメラマンによる広角写真や家具配置のバーチャルステージングは、内見率を平均１．８倍に高めた実績もあります。
賃料調整のタイミングとしては、反響が落ち着いた時や閑散期など市場の変化を見極めたうえで行うことが望ましいです。加えて、仲介会社への広告料（ＡＤ）を一か月分ほど上乗せすることで紹介順位が上がり、成約が早まる場合があります。ただし、過度な広告費はコスト増につながるため、内見数を見ながら期間限定で活用するなど、柔軟な運用が重要です。
| 施策 | 効果 | ポイント |
|---|---|---|
| 賃料微調整（例：1,000円差） | 問い合わせや反響の大幅増加 | 継続的に競合賃料をモニタリング |
| 写真・間取り図の品質向上 | クリック率・内見率の向上（約１．８倍） | プロ撮影やバーチャル演出を活用 |
| 仲介会社への広告料（ＡＤ）調整 | 紹介数・成約スピード向上 | 週や月単位での限定活用が望ましい |
物件の魅力を高める設備・内装改善の手法
入居希望者の注目を集めるためには、現在のニーズに即した設備の導入や内装・共用部の改善が効果的です。以下のような施策を検討してみてください。
| 施策の種類 | 具体例 | 期待される効果 |
|---|---|---|
| 快適・利便性の向上 | インターネット無料、宅配ボックス、スマートロック | 内見数や決定率の向上、非対面ニーズへの対応 |
| 省エネ・補助活用 | 断熱改修、LED照明、省エネ補助金活用（最大50万円補助、所得税控除10％など） | 入居者満足と節約の両立、回収性の向上 |
| 第一印象の改善 | 共用部の清掃、植栽・外観整備 | 内見率向上、管理印象の向上 |
具体的には、近年、インターネット無料・宅配ボックス・スマートロックといった設備は、入居希望者のニーズとして非常に高い評価を得ています。例えば、Wi‑Fi無料導入により内見数や成約率が明らかに向上した事例も報告されています。
また、省エネ補助金や税制上の優遇制度を活用することで初期投資の負担を軽減しながら、設備改善の効果をより高めることが可能です。断熱改修に対して最大50万円の補助があるほか、一定条件を満たせば所得税の10％が控除される制度もあります。これらはいずれも、2026年3月までに工事完了が条件となっています。
さらに、共有部や外観の清掃・植栽の手入れなど、低コストかつ即効性のある改善も重要です。清掃を週1回行うだけで内見率が2割向上したという管理会社の報告もあります。
設備・内装改善を検討する際には、まず競合物件の設備状況を把握し、物件の弱点を一点集中で改善する段階的なアプローチが効果的です。全てを一度に対応しようとすると投資が膨らむため、ターゲット層や地域特性に応じて優先順位をつけることをおすすめします。
調査とデータ活用による空室対策の継続的改善
まず、全国平均の空室率だけで経営判断を行うのではなく、国土交通省や総務省の統計、さらには自治体や地元の金融機関が公開する地域別の空室率や人口動態、住宅着工数などを定期的に確認する習慣を持つことが重要です。たとえば、全国のアパート空室率が2025年7月時点で約21.2％で、都市部では約17％、郊外では25％台と地域差が大きくなっています（表①参照）。
| 地域 | 全国平均 | 都市部 | 郊外 |
|---|---|---|---|
| 空室率 | 約21.2％ | 約17％ | 約25％台 |
次に、単身世帯やテレワーク対応など入居希望者のニーズの変化を捉えることが欠かせません。若年層の引っ越し意欲やインターネット設備の人気傾向などを把握し、ニーズに応じた設備導入を検討してください。たとえば、インターネット無料などがあると「割安感」を演出でき、入居促進に有効です。また、若年単身者の３割近くが３年以内に転居を検討しているとの調査もあり、入居ターゲットの変化に対応する姿勢が必要です。
最後に、自物件の現状をデータで把握し、改善策の効果を検証する実践姿勢が重要です。具体的には、月ごとの空室数、家賃設定、広告費、内見件数を定期的に記録し、対策前後で比較する仕組みが取り組みやすさに直結します。こうした継続的なPDCAサイクルは、空室対策の精度を高め、長期的な満室経営を支えます。
まとめ
アパート経営において空室対策は、安定した収益確保と資産価値の維持に欠かせません。空室が長期化する背景やリスクを正しく理解し、現状に見合った賃料設定と戦略的な広告を工夫することが重要です。また、時代のニーズに応じた設備導入や内装改善も、物件の魅力を高める有効な方法です。さらに、定期的なデータ確認と入居者の声を活かした柔軟な見直しが、将来にわたり安定経営を可能にします。今日から始める一歩が、より良いアパート経営に繋がります。
